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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
Über 30 Jahre Erfahrung als Immobilienspezialist
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Als Maklerbüro für Elsendorf begleiten wir Eigentümer, Erbengemeinschaften, Kapitalanleger und Vermieter in allen Phasen der Immobilienvermittlung — mit klaren Prozessen und nachvollziehbarer Beratung.
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Marktdaten für Elsendorf im Überblick: Kaufpreise für Häuser und Wohnungen, Mieten und Bodenrichtwerte, jeweils mit mehrjähriger Historie. Grundlage sind öffentlich verfügbare Statistiken und Auswertungen der Gutachterausschüsse.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Elsendorf: 3.850 €/m²
Die Hauspreise in Elsendorf sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 2.350 €/m² | – |
| 2017 | 2.470 €/m² | +5,1 % |
| 2018 | 2.620 €/m² | +6,1 % |
| 2019 | 2.780 €/m² | +6,1 % |
| 2020 | 2.980 €/m² | +7,2 % |
| 2021 | 3.260 €/m² | +9,4 % |
| 2022 | 3.620 €/m² | +11 % |
| 2023 | 3.790 €/m² | +4,7 % |
| 2024 | 3.850 €/m² | +1,6 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Elsendorf: 4.120 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Elsendorf eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 2.700 €/m² | – |
| 2017 | 2.850 €/m² | +5,6 % |
| 2018 | 3.020 €/m² | +6 % |
| 2019 | 3.210 €/m² | +6,3 % |
| 2020 | 3.430 €/m² | +6,9 % |
| 2021 | 3.720 €/m² | +8,5 % |
| 2022 | 4.050 €/m² | +8,9 % |
| 2023 | 4.100 €/m² | +1,2 % |
| 2024 | 4.120 €/m² | +0,5 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Elsendorf: 9,60 €/m²
Die Mieten in Elsendorf sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 6,70 €/m² | – |
| 2017 | 6,90 €/m² | +3 % |
| 2018 | 7,10 €/m² | +2,9 % |
| 2019 | 7,35 €/m² | +3,5 % |
| 2020 | 7,60 €/m² | +3,4 % |
| 2021 | 7,95 €/m² | +4,6 % |
| 2022 | 8,45 €/m² | +6,3 % |
| 2023 | 9,05 €/m² | +7,1 % |
| 2024 | 9,60 €/m² | +6,1 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Elsendorf: 420 €/m²
Der Bodenrichtwert in Elsendorf hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 180 €/m² | – |
| 2017 | 195 €/m² | +8,3 % |
| 2018 | 215 €/m² | +10,3 % |
| 2019 | 235 €/m² | +9,3 % |
| 2020 | 260 €/m² | +10,6 % |
| 2021 | 300 €/m² | +15,4 % |
| 2022 | 370 €/m² | +23,3 % |
| 2023 | 410 €/m² | +10,8 % |
| 2024 | 420 €/m² | +2,4 % |
Der Immobilienmarkt in Elsendorf ist insgesamt eher ein Käufermarkt mit selektiver Knappheit: In guten Lagen und bei modernisierten Objekten können Verkäufer zwar stabile Preise durchsetzen, doch die geringe Marktgröße sorgt dafür, dass Preisverhandlungen häufiger möglich sind als in stark nachgefragten Großstadtlagen. Für Hauskäufer ist Elsendorf vor allem interessant, wenn ein ruhiges, ländliches Umfeld mit guter regionaler Anbindung gesucht wird. Bei Wohnungen ist das Angebot begrenzt, weshalb einzelne Objekte schnell zu marktprägenden Preisen führen können. Die Nachfrage bleibt getragen von Eigennutzern, Familien und Pendlern, die im Umfeld von Kelheim, Ingolstadt oder Regensburg arbeiten. Für Kapitalanleger ist die Lage vor allem wegen der soliden Vermietbarkeit und der moderaten Einstiegspreise attraktiv; die Mietrendite liegt grob im Bereich von 3,0 % bis 4,2 % , abhängig von Objektzustand, Kaufpreis und erzielbarer Miete. Im Vergleich zu urbanen Teilmärkten sind die Immobilienpreise Elsendorf weniger spekulativ, dafür stärker von Substanz, Energieeffizienz und Grundstücksqualität geprägt. Insgesamt spricht der Trend für einen stabilen Markt mit leichtem Aufwärtspotenzial bei knappen, gut vermietbaren Objekten.
Die Datenlage der vergangenen Jahre zeichnet für Elsendorf im bayerischen Markt mit seiner starken Münchner Verflechtung ein klares Bild der Preisbewegungen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Elsendorf bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 2.350 €/m² im Jahr 2016 auf aktuell 3.850 €/m² (2024) — ein Gesamtveränderung von +63,8 % über 8 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +6,4 % p.a. entspricht. Eigentumswohnungen in Elsendorf starteten 2016 bei rund 2.700 €/m² und liegen heute bei 4.120 €/m² (+52,6 % über 8 Jahre, Ø +5,4 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Elsendorf entwickelte sich von 6,70 €/m² (2016) auf aktuell 9,60 €/m² — +43,3 % über 8 Jahre bzw. Ø +4,6 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Elsendorf stieg von 180 €/m² (2016) auf aktuell 420 €/m² (+133,3 % in 8 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Elsendorf eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 2,8 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 2.000 Einwohnern bildet Elsendorf eine überschaubare Marktgröße — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Elsendorf, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 3 – 4,2 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Elsendorf gegenüber dem Median aller Gemeinden in Bayern.
| Kennzahl | Elsendorf | Bayern (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 3.850 €/m² | 3.650 €/m² | +5,5 % |
| Wohnungen Ø | 4.120 €/m² | 3.850 €/m² | +7 % |
| Mieten Ø | 9,60 €/m² | 9,80 €/m² | -2 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Elsendorf, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 2.350 €/m² | – | 2.700 €/m² | – | 6,70 €/m² | – |
| 2017 | 2.470 €/m² | +5,1 % | 2.850 €/m² | +5,6 % | 6,90 €/m² | +3 % |
| 2018 | 2.620 €/m² | +6,1 % | 3.020 €/m² | +6 % | 7,10 €/m² | +2,9 % |
| 2019 | 2.780 €/m² | +6,1 % | 3.210 €/m² | +6,3 % | 7,35 €/m² | +3,5 % |
| 2020 | 2.980 €/m² | +7,2 % | 3.430 €/m² | +6,9 % | 7,60 €/m² | +3,4 % |
| 2021 | 3.260 €/m² | +9,4 % | 3.720 €/m² | +8,5 % | 7,95 €/m² | +4,6 % |
| 2022 | 3.620 €/m² | +11 % | 4.050 €/m² | +8,9 % | 8,45 €/m² | +6,3 % |
| 2023 | 3.790 €/m² | +4,7 % | 4.100 €/m² | +1,2 % | 9,05 €/m² | +7,1 % |
| 2024 | 3.850 €/m² | +1,6 % | 4.120 €/m² | +0,5 % | 9,60 €/m² | +6,1 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
Häufige Fragen zu Kauf, Verkauf, Finanzierung und Wohnen in Elsendorf — kompakt beantwortet.
Viele Eigentümer in Elsendorf sitzen auf einem Vermögenswert, den sie nicht anfassen können, weil sie ihr Zuhause nicht aufgeben wollen. Genau dafür gibt es die Immobilienverrentung: Der Verkauf findet statt, der Auszug nicht. Je nach Modell — Nießbrauch, Wohnrecht, Leibrente oder Rückanmietung — fließt der Kaufpreis als Einmalzahlung, als monatliche Rente oder als Kombination aus beidem.
Entscheidend ist die Absicherung: Das Wohnrecht wird an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen, bevor der Käufer als Eigentümer eingetragen wird. Wir rechnen für Ihre Immobilie in Elsendorf durch, wie stark der Nießbrauchwert den Kaufpreis mindert — und ob sich das gegenüber einem klassischen Verkauf rechnet.
Wir arbeiten dabei ergebnisoffen. Wenn ein normaler Verkauf mit anschließendem Umzug für Sie wirtschaftlich besser ist, sagen wir Ihnen das — statt ein Verrentungsmodell zu verkaufen, das nicht passt.
Kapital steckt bei vielen Betrieben in Elsendorf in der eigenen Immobilie statt im operativen Geschäft. Sale & Lease-Back löst das: Verkauf an einen Investor, gleichzeitig ein langfristiger Mietvertrag, der die Nutzung sichert. Betriebsablauf, Adresse und Belegschaft bleiben, wo sie sind.
Bilanziell verändert sich einiges — die Immobilie verlässt das Anlagevermögen, aus Abschreibung wird Mietaufwand. Ob das für Ihr Unternehmen vorteilhaft ist, hängt an Rechtsform, Finanzierungsstruktur und steuerlicher Ausgangslage; deshalb rechnen wir das gemeinsam mit Ihrem Steuerberater durch, bevor irgendetwas unterschrieben wird.
Entscheidend für den erzielbaren Preis sind Mietvertragslaufzeit, Bonität und Drittverwendungsfähigkeit des Objekts in Elsendorf. Wir strukturieren diese Punkte so, dass der Verkaufserlös und die spätere Mietbelastung in einem vertretbaren Verhältnis stehen.
Ob Landgasthof, Stadtcafé, Hotel garni oder Pension mit Nebengebäude — für Gastronomie- und Beherbergungsobjekte in Elsendorf gibt es einen eigenen, überschaubaren Käuferkreis. Diesen Kreis kennen und pflegen wir seit Jahren, statt breit zu inserieren.
Häufig ist die Verpachtung der ruhigere Weg: Sie behalten die Immobilie in Elsendorf im Bestand, geben den operativen Betrieb ab und erhalten laufende Einnahmen. Wir prüfen Konzept und Bonität des Pächters, bevor der Vertrag zustande kommt.
Steht das Objekt leer oder ist es nicht mehr rentabel zu betreiben, prüfen wir die Umnutzung — etwa zu Wohnraum, Boardinghouse oder Praxisfläche. Was in Elsendorf baurechtlich möglich ist, klären wir vor der Vermarktung.
Geschäftsführer der FREITAG® Beteiligungsgesellschaft mbH
Als Gutachter und Makler mit über 30 Jahren Praxis kennt Gerhard Hahn beide Seiten des Marktes: die belastbare Wertermittlung und die tatsächliche Zahlungsbereitschaft der Käufer. Für Eigentümer, Erben und Kapitalanleger übersetzt er das in eine konkrete Verkaufs- oder Vermietungsstrategie.
Gerade in einer kleineren Gemeinde wie Elsendorf ist Diskretion entscheidend. Gerhard Hahn vermarktet seit über 30 Jahren bevorzugt off-market — ohne Schilder, ohne Portal, ohne unnötige Außenwirkung. Persönliche Termine in Elsendorf sind für Gerhard Hahn fester Bestandteil jedes Mandats — keine Ferndiagnose, keine Templates.
Hinweis: Diese Liste basiert auf einer KI-gestützten Recherche (ChatGPT) öffentlich verfügbarer Quellen und stellt keine offizielle Bewertung oder Empfehlung dar. Reihenfolge ohne wertende Hierarchie.
Heiner Nies von HN Immobilien ist ein lokaler Makler mit Sitz in der Region Kelheim-Kreis, aktiv in Elsendorf für den Verkauf von Wohnimmobilien. Er hat 18 aktuelle Inserate, hauptsächlich zum Kauf, und eine Bewertung von 4,6 bei 4 Rezensionen. Spezialisiert auf seriöse Vermittlung in Niederbayern.
Website besuchenAlexander Schmidgal arbeitet bei Aurentum Immobilien Niederbayern Oberpfalz GmbH und ist in Elsendorf aktiv mit 12 Inseraten zum Kauf von Wohnimmobilien. Das Unternehmen hat 32 Follower und 100% Kauf-Fokus in der Region Kelheim. Er bietet kompetente Beratung für lokale Verkäufe.
Website besuchenMartin Habel führt die Beratungskanzlei Habel und ist in Elsendorf für Wohnimmobilienverkäufe tätig mit 3 Inseraten. Hohe Bewertung von 4,9 bei 15 Rezensionen, Spezialisierung auf Beratung im Kelheim-Kreis. Fokus auf Kaufobjekte mit 67% Anteil.
Website besuchenEmanuel Celik von EC - Immobilien vermittelt aktiv Wohnimmobilien in Elsendorf mit 9 Inseraten und 89% Kauf-Fokus. 4,9 Bewertung bei 13 Rezensionen und 27 Follower in der Region. Lokaler Experte für Verkäufe in Bayern.
Website besuchenChristian Dischinger ist Ihr Immobilienexperte mit 48 Inseraten in Elsendorf und Umgebung, 4,8 Bewertung bei 19 Rezensionen. Spezialisiert auf Wohnimmobilienverkäufe im Kelheim-Kreis mit 67% Kaufanteil. Hohe Reichweite mit 194 Followern.
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Diese Standorte liegen im Preisband ±10 % um den aktuellen Häuser-Quadratmeterpreis von Elsendorf (Ø 3.850 €/m²) — ideal für einen ehrlichen Marktvergleich und alternative Standortprüfungen.
Elsendorf liegt in einer Grenzregion — viele unserer Kunden vergleichen Standorte länderübergreifend. Diese Gemeinden in den Nachbarländern bieten ähnliche Lagequalitäten und sind häufig die nächstliegende Alternative:
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Wir berücksichtigen Teilungserklärung, Hausgeld, Energieausweis, Rücklagen und Zielgruppe — und strukturieren den gesamten Verkaufsprozess für Sie.
Ein Grundstück verkauft sich über das, was darauf entstehen darf. Wir ermitteln das realistische Baurecht und sprechen Bauträger sowie private Käufer parallel an.
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Von der Festlegung der Nebenkostenregelung bis zur Übergabe: Wir strukturieren die Vermietung Ihres Hauses so, dass später keine Streitpunkte entstehen.
Verkaufen und wohnen bleiben: Wir vergleichen die vier gängigen Modelle anhand Ihrer Situation und benennen die jeweiligen Nachteile ebenso klar wie die Vorteile.
Vergleichswert, Sachwert oder Ertragswert: Wir wählen das zum Objekt passende Verfahren und legen die Herleitung offen, statt eine Zahl zu nennen.
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Auf der Seite der Gemeinde Elsendorf werden Baugrundstücke im Baugebiet Fuchsberg angeboten. Genannt werden ein Bieterverfahren, Erbpachtzins, Erschließungskosten und freie Parzellen mit Lageplan und Bebauungsplan.
Die Gemeinde Elsendorf wird in einer Projektbeschreibung als Ort eines neuen Wohnquartiers mit Bebauungsplan und Erschließungsplanung dargestellt. Genannt werden ein etwa 4,3 Hektar großes Areal am nördlichen Ortsrand, ein zentraler Geschosswohnungsbau mit Tiefgarage sowie Grundstücke für Einfamilienhäuser.
Die Bauleitplanung der Gemeinde Schlüsselfeld führt mehrere Verfahren mit Bezug zu Elsendorf auf, darunter einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan Dorfstraße sowie Änderungen am Gewerbegebiet Elsendorf und am Flächennutzungsplan. Es handelt sich um einen öffentlich auffindbaren Planungsinhalt mit explizitem Ortsbezug Elsendorf.
