Bebauungsplan; Aufstellung - Gemeinde Gräfelfing
Die Gemeinde erläutert die Aufstellung von Bebauungsplänen und den Zusammenhang mit dem Flächennutzungsplan. Der Eintrag ist eine fachliche Verwaltungsseite zu Bauleitplanung in Gräfelfing.
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Nachfolgend finden Sie eine übersichtliche Aufbereitung aktueller Kaufpreise, Mieten und Bodenrichtwerte in Gräfelfing. Die Daten basieren auf öffentlich verfügbaren Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen — als Entscheidungsgrundlage für Eigentümer, Käufer und Kapitalanleger.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Gräfelfing: 10.950 €/m²
Die Hauspreise in Gräfelfing sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 7.150 €/m² | – |
| 2017 | 7.520 €/m² | +5,2 % |
| 2018 | 7.980 €/m² | +6,1 % |
| 2019 | 8.420 €/m² | +5,5 % |
| 2020 | 8.980 €/m² | +6,7 % |
| 2021 | 9.720 €/m² | +8,2 % |
| 2022 | 10.480 €/m² | +7,8 % |
| 2023 | 10.220 €/m² | -2,5 % |
| 2024 | 10.650 €/m² | +4,2 % |
| 2025 | 10.950 €/m² | +2,8 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Gräfelfing: 9.250 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Gräfelfing eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 6.250 €/m² | – |
| 2017 | 6.560 €/m² | +5 % |
| 2018 | 6.920 €/m² | +5,5 % |
| 2019 | 7.280 €/m² | +5,2 % |
| 2020 | 7.720 €/m² | +6 % |
| 2021 | 8.260 €/m² | +7 % |
| 2022 | 8.920 €/m² | +8 % |
| 2023 | 8.760 €/m² | -1,8 % |
| 2024 | 9.020 €/m² | +3 % |
| 2025 | 9.250 €/m² | +2,5 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Gräfelfing: 19,80 €/m²
Die Mieten in Gräfelfing sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 13,80 €/m² | – |
| 2017 | 14,30 €/m² | +3,6 % |
| 2018 | 14,90 €/m² | +4,2 % |
| 2019 | 15,50 €/m² | +4 % |
| 2020 | 16,20 €/m² | +4,5 % |
| 2021 | 17,10 €/m² | +5,6 % |
| 2022 | 18,10 €/m² | +5,8 % |
| 2023 | 18,70 €/m² | +3,3 % |
| 2024 | 19,20 €/m² | +2,7 % |
| 2025 | 19,80 €/m² | +3,1 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Gräfelfing: 2.950 €/m²
Der Bodenrichtwert in Gräfelfing hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 1.650 €/m² | – |
| 2017 | 1.760 €/m² | +6,7 % |
| 2018 | 1.890 €/m² | +7,4 % |
| 2019 | 2.030 €/m² | +7,4 % |
| 2020 | 2.180 €/m² | +7,4 % |
| 2021 | 2.360 €/m² | +8,3 % |
| 2022 | 2.560 €/m² | +8,5 % |
| 2023 | 2.700 €/m² | +5,5 % |
| 2024 | 2.850 €/m² | +5,6 % |
| 2025 | 2.950 €/m² | +3,5 % |
Der Immobilienmarkt in Gräfelfing ist weiterhin als klarer Verkäufermarkt in den besten Lagen zu bewerten, auch wenn die Preisdynamik gegenüber den Jahren 2020 bis 2022 etwas nachgelassen hat. Die Nachfrage bleibt hoch, weil Gräfelfing als Wohnstandort von der Nähe zu München, der guten Infrastruktur, dem grünen Umfeld und dem gehobenen sozialen Profil profitiert. Besonders gefragt sind familiengeeignete Häuser, moderne Eigentumswohnungen und gut vermietbare Bestandsobjekte mit solider energetischer Qualität. Für Käufer bedeutet das ein knappes Angebot und hohe Einstiegspreise, für Verkäufer dagegen meist kurze Vermarktungszeiten bei marktgerechter Preisfindung. Für Kapitalanleger ist Gräfelfing trotz des hohen Kaufpreisniveaus interessant, da die Mietnachfrage stabil ist und die Leerstandsrisiken gering sind. Die grobe Mietrendite-Spanne liegt bei Wohnungen derzeit meist im Bereich von etwa 2,0 % bis 3,0 % brutto , abhängig von Objektzustand, Mikrolage und Kaufpreis. Bei Häusern fällt die Rendite typischerweise niedriger aus, da hier der Eigennutzeranteil dominiert. Insgesamt zeigen die Immobilienpreise Gräfelfing ein robustes, langfristig wertstabiles Marktbild mit begrenztem Korrekturpotenzial und hoher Standortqualität. Wer eine Wohnung kaufen Gräfelfing oder ein Haus kaufen Gräfelfing möchte, sollte vor allem auf Mikrolage, Energieeffizienz und Grundstücksqualität achten.
Wer den Markt in Gräfelfing im bayerischen Markt mit seiner starken Münchner Verflechtung fundiert einordnen will, sollte einen Blick auf die mehrjährige Preisentwicklung werfen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Gräfelfing bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 7.150 €/m² im Jahr 2016 auf aktuell 10.950 €/m² (2025) — ein Gesamtveränderung von +53,1 % über 9 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +4,8 % p.a. entspricht. Eigentumswohnungen in Gräfelfing starteten 2016 bei rund 6.250 €/m² und liegen heute bei 9.250 €/m² (+48,0 % über 9 Jahre, Ø +4,5 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Gräfelfing entwickelte sich von 13,80 €/m² (2016) auf aktuell 19,80 €/m² — +43,5 % über 9 Jahre bzw. Ø +4,1 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Gräfelfing stieg von 1.650 €/m² (2016) auf aktuell 2.950 €/m² (+78,8 % in 9 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Gräfelfing eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 2,6 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 13.000 Einwohnern bildet Gräfelfing ein vergleichsweise enges Marktsegment — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Gräfelfing, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 2 – 3 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Gräfelfing gegenüber dem Median aller Gemeinden in Bayern.
| Kennzahl | Gräfelfing | Bayern (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 10.950 €/m² | 3.650 €/m² | +200 % |
| Wohnungen Ø | 9.250 €/m² | 3.850 €/m² | +140,3 % |
| Mieten Ø | 19,80 €/m² | 9,80 €/m² | +102 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Gräfelfing, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 7.150 €/m² | – | 6.250 €/m² | – | 13,80 €/m² | – |
| 2017 | 7.520 €/m² | +5,2 % | 6.560 €/m² | +5 % | 14,30 €/m² | +3,6 % |
| 2018 | 7.980 €/m² | +6,1 % | 6.920 €/m² | +5,5 % | 14,90 €/m² | +4,2 % |
| 2019 | 8.420 €/m² | +5,5 % | 7.280 €/m² | +5,2 % | 15,50 €/m² | +4 % |
| 2020 | 8.980 €/m² | +6,7 % | 7.720 €/m² | +6 % | 16,20 €/m² | +4,5 % |
| 2021 | 9.720 €/m² | +8,2 % | 8.260 €/m² | +7 % | 17,10 €/m² | +5,6 % |
| 2022 | 10.480 €/m² | +7,8 % | 8.920 €/m² | +8 % | 18,10 €/m² | +5,8 % |
| 2023 | 10.220 €/m² | -2,5 % | 8.760 €/m² | -1,8 % | 18,70 €/m² | +3,3 % |
| 2024 | 10.650 €/m² | +4,2 % | 9.020 €/m² | +3 % | 19,20 €/m² | +2,7 % |
| 2025 | 10.950 €/m² | +2,8 % | 9.250 €/m² | +2,5 % | 19,80 €/m² | +3,1 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
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Geschäftsführer der FREITAG® Beteiligungsgesellschaft mbH
Gerhard Hahn bewertet und vermittelt seit mehr als drei Jahrzehnten Immobilien in Bayern und Süddeutschland. Sein Schwerpunkt liegt auf Objekten, die nicht öffentlich inseriert werden, und auf Konstellationen, in denen mehrere Eigentümer eine gemeinsame Lösung finden müssen.
Käufer und Verkäufer in Gräfelfing profitieren von der Verhandlungserfahrung aus über 30 Berufsjahren: Gerhard Hahn führt Gespräche zum Abschluss, nicht zum Inserat. Persönliche Termine in Gräfelfing sind für Gerhard Hahn fester Bestandteil jedes Mandats — keine Ferndiagnose, keine Templates.
Hinweis: Diese Liste basiert auf einer KI-gestützten Recherche (ChatGPT) öffentlich verfügbarer Quellen und stellt keine offizielle Bewertung oder Empfehlung dar. Reihenfolge ohne wertende Hierarchie.
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Gräfelfing liegt in einer Grenzregion — viele unserer Kunden vergleichen Standorte länderübergreifend. Diese Gemeinden in den Nachbarländern bieten ähnliche Lagequalitäten und sind häufig die nächstliegende Alternative:

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Protokolle der Eigentümerversammlung, Instandhaltungsrücklage und Sondernutzungsrechte entscheiden mit über den Preis. Wir sichten die Unterlagen vor dem ersten Besichtigungstermin.
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Telefonzeiten: Mo.–Sa. 09:00–20:00 Uhr · So. & Feiertage geschlossen
Die Gemeinde erläutert die Aufstellung von Bebauungsplänen und den Zusammenhang mit dem Flächennutzungsplan. Der Eintrag ist eine fachliche Verwaltungsseite zu Bauleitplanung in Gräfelfing.
Die Detailseite der Gemeinde beschreibt das Verfahren zu Flächennutzungs- und Bebauungsplänen in Gräfelfing. Sie erklärt, dass bestimmte Pläne vor Inkrafttreten genehmigt werden müssen und verweist auf die entsprechenden Verfahrensschritte.
In den amtlichen Nachrichten der Gemeinde Gräfelfing wird die öffentliche Auslegung eines Bebauungsplans erläutert. Es geht um das Verfahren für ein konkretes Gebiet zwischen der Würm und der Martinsrieder Straße sowie um die Beteiligung der Öffentlichkeit.
Der Beitrag vergleicht Immobilienpreise im Münchner Umland und nennt Gräfelfing als einen der teuersten Standorte. Beschrieben werden Kaufpreise für Häuser und Wohnungen sowie hohe Mietniveaus, die den Ort für viele Interessenten kaum erschwinglich machen.
Der Artikel berichtet über die sehr hohen Immobilienpreise in Gräfelfing und hebt hervor, dass die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt. Genannt werden insbesondere teure Baugrundstücke und hohe Mieten, die die Gemeinde im Landkreis München besonders stark treffen.
Nach langer Planungsphase beginnt in Gräfelfing der Neubau von 25 Sozialwohnungen an der Rottenbucher Straße. Der Beitrag beschreibt den Start des Projekts und ordnet es als wichtigen Baustein für neuen Wohnraum in der Gemeinde ein.
Wir mieten Reihenhaus in Erfurt oder im nahen Umland. Mindestens 90 m², gerne mit Außenfläche.
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Penthouse in Osnabrück zur Miete gesucht. Bonität nachweisbar, Übernahme kurzfristig möglich.
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Suchen Landhaus oder Bauernhaus im Tölzer Land mit Charakter und Ausbaupotenzial. Grundstück ab 800 m² erwünscht.
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