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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
Über 30 Jahre Erfahrung als Immobilienspezialist
Sie bekommen einen festen Ablaufplan: Bewertung, Unterlagen, Exposé, Käuferansprache, Besichtigungen, Verhandlung, Notar. Jeder Schritt mit klarer Verantwortung und realistischen Zeitfenstern. So weiß jeder Eigentümer in Blaustein jederzeit, wo wir gerade stehen — und was als Nächstes kommt.
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Als Maklerbüro für Blaustein begleiten wir Eigentümer, Erbengemeinschaften, Kapitalanleger und Vermieter in allen Phasen der Immobilienvermittlung — mit klaren Prozessen und nachvollziehbarer Beratung.
Persönliches GesprächPersönlich, diskret, mit über 15 Jahren Marktkenntnis – Ihr Immobilienmakler für Blaustein.
Sie müssen nicht zu uns kommen: Für ein persönliches Beratungsgespräch oder eine Immobilienbewertung fährt Ihr Makler selbstverständlich zu Ihnen nach Blaustein – diskret, unverbindlich und zu einem Termin, der zu Ihnen passt.
Nachfolgend finden Sie eine übersichtliche Aufbereitung aktueller Kaufpreise, Mieten und Bodenrichtwerte in Blaustein. Die Daten basieren auf öffentlich verfügbaren Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen — als Entscheidungsgrundlage für Eigentümer, Käufer und Kapitalanleger.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Blaustein: 4.650 €/m²
Die Hauspreise in Blaustein sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 2.980 €/m² | – |
| 2017 | 3.180 €/m² | +6,7 % |
| 2018 | 3.430 €/m² | +7,9 % |
| 2019 | 3.690 €/m² | +7,6 % |
| 2020 | 3.980 €/m² | +7,9 % |
| 2021 | 4.280 €/m² | +7,5 % |
| 2022 | 4.620 €/m² | +7,9 % |
| 2023 | 4.700 €/m² | +1,7 % |
| 2024 | 4.640 €/m² | -1,3 % |
| 2025 | 4.650 €/m² | +0,2 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Blaustein: 4.850 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Blaustein eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 2.920 €/m² | – |
| 2017 | 3.120 €/m² | +6,8 % |
| 2018 | 3.360 €/m² | +7,7 % |
| 2019 | 3.620 €/m² | +7,7 % |
| 2020 | 3.890 €/m² | +7,5 % |
| 2021 | 4.180 €/m² | +7,5 % |
| 2022 | 4.520 €/m² | +8,1 % |
| 2023 | 4.610 €/m² | +2 % |
| 2024 | 4.780 €/m² | +3,7 % |
| 2025 | 4.850 €/m² | +1,5 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Blaustein: 12,90 €/m²
Die Mieten in Blaustein sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 8,20 €/m² | – |
| 2017 | 8,55 €/m² | +4,3 % |
| 2018 | 8,95 €/m² | +4,7 % |
| 2019 | 9,35 €/m² | +4,5 % |
| 2020 | 9,85 €/m² | +5,3 % |
| 2021 | 10,45 €/m² | +6,1 % |
| 2022 | 11,10 €/m² | +6,2 % |
| 2023 | 11,55 €/m² | +4,1 % |
| 2024 | 12,20 €/m² | +5,6 % |
| 2025 | 12,90 €/m² | +5,7 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Blaustein: 520 €/m²
Der Bodenrichtwert in Blaustein hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 240 €/m² | – |
| 2017 | 265 €/m² | +10,4 % |
| 2018 | 295 €/m² | +11,3 % |
| 2019 | 330 €/m² | +11,9 % |
| 2020 | 370 €/m² | +12,1 % |
| 2021 | 420 €/m² | +13,5 % |
| 2022 | 490 €/m² | +16,7 % |
| 2023 | 515 €/m² | +5,1 % |
| 2024 | 520 €/m² | +1 % |
| 2025 | 520 €/m² | 0 % |
Der Immobilienmarkt in Blaustein ist insgesamt als solider, nachfrageorientierter Markt mit enger Bindung an den Wirtschaftsraum Ulm zu bewerten. Auf der Käuferseite zeigt sich insbesondere bei Einfamilienhäusern und gut geschnittenen Eigentumswohnungen weiterhin ein hohes Interesse, wobei die Finanzierungskosten seit 2022 stärker auf die Kaufentscheidung wirken. Gleichzeitig bleibt das Angebot begrenzt, was den Markt trotz der jüngsten Beruhigung stützt. Blaustein ist damit eher ein Verkäufermarkt mit regionaler Preissetzungsmacht, auch wenn die Dynamik gegenüber den Boomjahren nachgelassen hat. Für Kapitalanleger ist der Standort attraktiv, weil die Vermietbarkeit durch Pendler, Familien und Beschäftigte im Ulmer Umfeld gut bleibt und die Leerstandsrisiken überschaubar sind. Die grobe Mietrendite-Spanne liegt je nach Objektzustand, Lage und Kaufpreisniveau meist bei etwa 2,8 bis 4,0 % brutto . Besonders interessant sind Wohnungen mit guter Anbindung und moderatem Instandhaltungsbedarf; bei Häusern spielt die Lagequalität im Ortsteil sowie die Grundstücksgröße eine zentrale Rolle. Insgesamt bleibt Blaustein für Käufer mit langfristigem Horizont und für Anleger mit Fokus auf stabile Cashflows ein relevanter Teilmarkt im Umland von Ulm.
Ein genauerer Blick auf die letzten Jahre zeigt, wie sich der Immobilienmarkt Blaustein im baden-württembergischen Markt mit Nähe zu Stuttgart und Bodenseeraum konkret entwickelt hat. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Blaustein bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 2.980 €/m² im Jahr 2016 auf aktuell 4.650 €/m² (2025) — ein Gesamtveränderung von +56,0 % über 9 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +5,1 % p.a. entspricht. Der bisherige Höchststand wurde 2023 mit 4.700 €/m² erreicht; seitdem hat sich der Markt um -1,1 % korrigiert — ein in vielen deutschen Mittelstandsmärkten typisches Muster nach der Zinswende. Eigentumswohnungen in Blaustein starteten 2016 bei rund 2.920 €/m² und liegen heute bei 4.850 €/m² (+66,1 % über 9 Jahre, Ø +5,8 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Blaustein entwickelte sich von 8,20 €/m² (2016) auf aktuell 12,90 €/m² — +57,3 % über 9 Jahre bzw. Ø +5,2 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Blaustein stieg von 240 €/m² (2016) auf aktuell 520 €/m² (+116,7 % in 9 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Blaustein eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 3,2 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 16.000 Einwohnern bildet Blaustein eine überschaubare Marktgröße — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Blaustein, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 2,8 – 4 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Blaustein gegenüber dem Median aller Gemeinden in Baden-Württemberg.
| Kennzahl | Blaustein | Baden-Württemberg (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 4.650 €/m² | 3.850 €/m² | +20,8 % |
| Wohnungen Ø | 4.850 €/m² | 3.760 €/m² | +29 % |
| Mieten Ø | 12,90 €/m² | 10,80 €/m² | +19,4 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Blaustein, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 2.980 €/m² | – | 2.920 €/m² | – | 8,20 €/m² | – |
| 2017 | 3.180 €/m² | +6,7 % | 3.120 €/m² | +6,8 % | 8,55 €/m² | +4,3 % |
| 2018 | 3.430 €/m² | +7,9 % | 3.360 €/m² | +7,7 % | 8,95 €/m² | +4,7 % |
| 2019 | 3.690 €/m² | +7,6 % | 3.620 €/m² | +7,7 % | 9,35 €/m² | +4,5 % |
| 2020 | 3.980 €/m² | +7,9 % | 3.890 €/m² | +7,5 % | 9,85 €/m² | +5,3 % |
| 2021 | 4.280 €/m² | +7,5 % | 4.180 €/m² | +7,5 % | 10,45 €/m² | +6,1 % |
| 2022 | 4.620 €/m² | +7,9 % | 4.520 €/m² | +8,1 % | 11,10 €/m² | +6,2 % |
| 2023 | 4.700 €/m² | +1,7 % | 4.610 €/m² | +2 % | 11,55 €/m² | +4,1 % |
| 2024 | 4.640 €/m² | -1,3 % | 4.780 €/m² | +3,7 % | 12,20 €/m² | +5,6 % |
| 2025 | 4.650 €/m² | +0,2 % | 4.850 €/m² | +1,5 % | 12,90 €/m² | +5,7 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
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Der Ablauf ist diskret: Ansprache erfolgt off-market, ohne Inserat und ohne Schild am Objekt. Mitarbeiter, Kunden und Wettbewerber in Blaustein erfahren nichts, solange Sie es nicht wünschen.
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Ein Hotel verkaufen in Blaustein ohne Betriebsunterbrechung ist eine komplexe Aufgabe: Wir unterstützen bei der Bewertung, der diskreten Exposé-Erstellung und der Ansprache passender Käuferkreise — für laufende Betriebe ebenso wie für Objekte mit Umbau-Potenzial.
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Geschäftsführer der FREITAG® Beteiligungsgesellschaft mbH
Als Gutachter und Makler mit über 30 Jahren Praxis kennt Gerhard Hahn beide Seiten des Marktes: die belastbare Wertermittlung und die tatsächliche Zahlungsbereitschaft der Käufer. Für Eigentümer, Erben und Kapitalanleger übersetzt er das in eine konkrete Verkaufs- oder Vermietungsstrategie.
Eine belastbare Bewertung in Blaustein braucht echte Vergleichsdaten und Gefühl für Mikrolage — beides hat Gerhard Hahn nach 30+ Jahren Marktnähe in Bayern und Baden-Württemberg verinnerlicht. Persönliche Termine in Blaustein sind für Gerhard Hahn fester Bestandteil jedes Mandats — keine Ferndiagnose, keine Templates.
Hinweis: Diese Liste basiert auf einer KI-gestützten Recherche (ChatGPT) öffentlich verfügbarer Quellen und stellt keine offizielle Bewertung oder Empfehlung dar. Reihenfolge ohne wertende Hierarchie.
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Diese Standorte liegen im Preisband ±10 % um den aktuellen Häuser-Quadratmeterpreis von Blaustein (Ø 4.650 €/m²) — ideal für einen ehrlichen Marktvergleich und alternative Standortprüfungen.
Blaustein liegt in einer Grenzregion — viele unserer Kunden vergleichen Standorte länderübergreifend. Diese Gemeinden in den Nachbarländern bieten ähnliche Lagequalitäten und sind häufig die nächstliegende Alternative:
Vom Aufmaß über den Energieausweis bis zur Käuferauswahl: Wir bereiten Ihr Haus vollständig auf, bevor es an den Markt geht — und führen die Verhandlung bis zur Beurkundung.
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Bebaubarkeit, Zuschnitt, Erschließung und Bodenrichtwert sind entscheidend. Wir bewerten realistisch und sprechen geeignete Käufer und Investoren gezielt an.
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Vergleichswert, Sachwert oder Ertragswert: Wir wählen das zum Objekt passende Verfahren und legen die Herleitung offen, statt eine Zahl zu nennen.
Sprechen Sie uns an — wir beraten Sie unverbindlich zu Wertermittlung, Vermarktung und nächsten Schritten.
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Im Blausteiner Stadtzentrum entstehen drei Wohn- und Geschäftshäuser mit 65 Wohnungen und 16 Gewerbeeinheiten. Das Projekt „Blauhöfe“ beschreibt eine umfassende städtebauliche Entwicklung rund um das Zentrum.
Der Marktbericht nennt für Blaustein steigende Kaufpreise für Häuser und Wohnungen sowie einen durchschnittlichen Mietpreis von 11,18 Euro pro Quadratmeter. Er liefert damit aktuelle Preisniveaus für den lokalen Immobilienmarkt.
Das Neubauprojekt „Blauhöfe Blaustein“ umfasst moderne Wohnungen und Gewerbeflächen im Zentrum von Blaustein. Der Eintrag nennt konkrete Wohnungs- und Ladenflächen sowie Kaufpreise und verweist auf die städtebauliche Entwicklungsinitiative am Marktplatz.
Der Eintrag beschreibt ein Bauprojekt am Marktplatz in Blaustein als Teil einer umfassenden städtebaulichen Entwicklungsinitiative. Genannt werden drei Wohn- und Geschäftshäuser sowie die Neugestaltung des Marktplatzes zum Jahreswechsel 2024/25.
Die Stadt Blaustein reagiert auf ein höchstrichterliches Urteil und bessert bei sechs 13b-Baugebieten nach. Hintergrund ist, dass diese Baugebiete nicht mehr ohne Umweltbericht und ökologischen Ausgleich umgesetzt werden dürfen.
In Blaustein stehen zwei Bauprojekte für bezahlbaren Wohnraum laut Bericht auf der Kippe. Der Artikel beschreibt, dass dringend kostengünstige Wohnungen gebraucht werden, Projekte aber an großen Hürden scheitern könnten.
Die Stadt Blaustein will in mehreren Ortsteilen neuen Wohnraum schaffen und berät über Erschließungen sowie Bebauungspläne. Im Fokus stehen unter anderem Talensteinweg, Südlich Sperberweg/östlich Burgweg und Pappelauer Straße/Dietinger Straße; insgesamt könnten rund 50 Bauplätze entstehen.
Blaustein will Wohnraum schaffen und weist zahlreiche kleine Baugebiete aus. Der Bericht erklärt, wie die Gemeinde dafür die Möglichkeiten des Paragrafen 13b nutzt, um neue Wohnbauflächen zu entwickeln.
