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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
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Die folgenden Zahlen zeigen, wie sich Kaufpreise, Mieten und Bodenrichtwerte in Balderschwang entwickelt haben. Sie sind Durchschnittswerte über den gesamten Ort — Lage, Baujahr und Zustand einer konkreten Immobilie können deutlich davon abweichen.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Balderschwang: 5.850 €/m²
Die Hauspreise in Balderschwang sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 3.950 €/m² | – |
| 2017 | 4.120 €/m² | +4,3 % |
| 2018 | 4.360 €/m² | +5,8 % |
| 2019 | 4.620 €/m² | +6 % |
| 2020 | 4.880 €/m² | +5,6 % |
| 2021 | 5.220 €/m² | +7 % |
| 2022 | 5.540 €/m² | +6,1 % |
| 2023 | 5.760 €/m² | +4 % |
| 2024 | 5.820 €/m² | +1 % |
| 2025 | 5.850 €/m² | +0,5 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Balderschwang: 6.450 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Balderschwang eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 4.250 €/m² | – |
| 2017 | 4.480 €/m² | +5,4 % |
| 2018 | 4.760 €/m² | +6,3 % |
| 2019 | 5.050 €/m² | +6,1 % |
| 2020 | 5.360 €/m² | +6,1 % |
| 2021 | 5.760 €/m² | +7,5 % |
| 2022 | 6.120 €/m² | +6,3 % |
| 2023 | 6.320 €/m² | +3,3 % |
| 2024 | 6.410 €/m² | +1,4 % |
| 2025 | 6.450 €/m² | +0,6 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Balderschwang: 13,20 €/m²
Die Mieten in Balderschwang sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 8,90 €/m² | – |
| 2017 | 9,20 €/m² | +3,4 % |
| 2018 | 9,60 €/m² | +4,3 % |
| 2019 | 10,10 €/m² | +5,2 % |
| 2020 | 10,60 €/m² | +5 % |
| 2021 | 11,20 €/m² | +5,7 % |
| 2022 | 11,90 €/m² | +6,3 % |
| 2023 | 12,50 €/m² | +5 % |
| 2024 | 12,95 €/m² | +3,6 % |
| 2025 | 13,20 €/m² | +1,9 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Balderschwang: 430 €/m²
Der Bodenrichtwert in Balderschwang hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 240 €/m² | – |
| 2017 | 255 €/m² | +6,3 % |
| 2018 | 275 €/m² | +7,8 % |
| 2019 | 295 €/m² | +7,3 % |
| 2020 | 320 €/m² | +8,5 % |
| 2021 | 350 €/m² | +9,4 % |
| 2022 | 385 €/m² | +10 % |
| 2023 | 410 €/m² | +6,5 % |
| 2024 | 425 €/m² | +3,7 % |
| 2025 | 430 €/m² | +1,2 % |
Der Immobilienmarkt in Balderschwang ist klar als Angebotsmarkt mit sehr begrenzter Liquidität einzuordnen. Aufgrund der kleinen Gemeindegröße, der alpinen Lage und der geringen Zahl an Transaktionen entstehen Preise, die stark von Lage, Zustand, Grundstücksgröße und Nutzungsart abhängen. Für Käufer bedeutet das: Wer ein Objekt findet, konkurriert häufig mit wenigen, aber zahlungskräftigen Interessenten. Für Verkäufer ist die Ausgangslage tendenziell günstig, sofern das Objekt gut positioniert ist. Der Trend bei den Immobilienpreise Balderschwang bleibt langfristig aufwärtsgerichtet, auch wenn sich die Dynamik seit 2023 etwas beruhigt hat. Die Nachfrage kommt sowohl von Eigennutzern als auch von Käufern mit Ferien- oder Zweitwohnsitzinteresse. Für Kapitalanleger ist der Standort vor allem wegen der stabilen Mietpreise Balderschwang und der begrenzten Verfügbarkeit interessant; die grobe Mietrendite-Spanne liegt je nach Objektqualität und Kaufpreisniveau meist zwischen 2,0 % und 3,5 % brutto . Der Quadratmeterpreis Balderschwang bleibt damit im regionalen Vergleich hoch, wobei der Markt weniger durch Masse als durch Einzelfallqualität geprägt ist.
Ein genauerer Blick auf die letzten Jahre zeigt, wie sich der Immobilienmarkt Balderschwang im bayerischen Markt mit seiner starken Münchner Verflechtung konkret entwickelt hat. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Balderschwang bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 3.950 €/m² im Jahr 2016 auf aktuell 5.850 €/m² (2025) — ein Gesamtveränderung von +48,1 % über 9 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +4,5 % p.a. entspricht. Eigentumswohnungen in Balderschwang starteten 2016 bei rund 4.250 €/m² und liegen heute bei 6.450 €/m² (+51,8 % über 9 Jahre, Ø +4,7 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Balderschwang entwickelte sich von 8,90 €/m² (2016) auf aktuell 13,20 €/m² — +48,3 % über 9 Jahre bzw. Ø +4,5 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Balderschwang stieg von 240 €/m² (2016) auf aktuell 430 €/m² (+79,2 % in 9 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Balderschwang eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 2,5 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Für Eigentümer in Balderschwang, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 3 – 5 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Balderschwang gegenüber dem Median aller Gemeinden in Bayern.
| Kennzahl | Balderschwang | Bayern (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 5.850 €/m² | 3.650 €/m² | +60,3 % |
| Wohnungen Ø | 6.450 €/m² | 3.850 €/m² | +67,5 % |
| Mieten Ø | 13,20 €/m² | 9,80 €/m² | +34,7 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Balderschwang, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 3.950 €/m² | – | 4.250 €/m² | – | 8,90 €/m² | – |
| 2017 | 4.120 €/m² | +4,3 % | 4.480 €/m² | +5,4 % | 9,20 €/m² | +3,4 % |
| 2018 | 4.360 €/m² | +5,8 % | 4.760 €/m² | +6,3 % | 9,60 €/m² | +4,3 % |
| 2019 | 4.620 €/m² | +6 % | 5.050 €/m² | +6,1 % | 10,10 €/m² | +5,2 % |
| 2020 | 4.880 €/m² | +5,6 % | 5.360 €/m² | +6,1 % | 10,60 €/m² | +5 % |
| 2021 | 5.220 €/m² | +7 % | 5.760 €/m² | +7,5 % | 11,20 €/m² | +5,7 % |
| 2022 | 5.540 €/m² | +6,1 % | 6.120 €/m² | +6,3 % | 11,90 €/m² | +6,3 % |
| 2023 | 5.760 €/m² | +4 % | 6.320 €/m² | +3,3 % | 12,50 €/m² | +5 % |
| 2024 | 5.820 €/m² | +1 % | 6.410 €/m² | +1,4 % | 12,95 €/m² | +3,6 % |
| 2025 | 5.850 €/m² | +0,5 % | 6.450 €/m² | +0,6 % | 13,20 €/m² | +1,9 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
Häufige Fragen zu Kauf, Verkauf, Finanzierung und Wohnen in Balderschwang — kompakt beantwortet.
Immobilienverrentung in Balderschwang heißt: Sie übertragen das Eigentum, behalten aber die Nutzung. Vier Wege stehen offen — Nießbrauch (weitreichendste Rechte, inklusive Vermietung), Wohnrecht (persönliche Nutzung), Leibrente (monatliche Zahlung statt Einmalsumme) und Rückanmietung (Verkauf zum vollen Preis, danach Mietvertrag).
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Bilanziell verändert sich einiges — die Immobilie verlässt das Anlagevermögen, aus Abschreibung wird Mietaufwand. Ob das für Ihr Unternehmen vorteilhaft ist, hängt an Rechtsform, Finanzierungsstruktur und steuerlicher Ausgangslage; deshalb rechnen wir das gemeinsam mit Ihrem Steuerberater durch, bevor irgendetwas unterschrieben wird.
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Geschäftsführer der FREITAG® Beteiligungsgesellschaft mbH
Gerhard Hahn bewertet und vermittelt seit mehr als drei Jahrzehnten Immobilien in Bayern und Süddeutschland. Sein Schwerpunkt liegt auf Objekten, die nicht öffentlich inseriert werden, und auf Konstellationen, in denen mehrere Eigentümer eine gemeinsame Lösung finden müssen.
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Hinweis: Diese Liste basiert auf einer KI-gestützten Recherche (ChatGPT) öffentlich verfügbarer Quellen und stellt keine offizielle Bewertung oder Empfehlung dar. Reihenfolge ohne wertende Hierarchie.
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Der Artikel beschreibt den Neubau des Wellnessbereichs des Hubertus Mountain Refugio Allgäu in Balderschwang. Nach einem Lawinenabgang 2019 wurde der beschädigte Bereich abgerissen und als Holzbau mit klarer architektonischer Formensprache neu errichtet. Als Bauherr wird Traubel Immobilien aus Balderschwang genannt.
