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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
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Als Maklerbüro für Warthausen begleiten wir Eigentümer, Erbengemeinschaften, Kapitalanleger und Vermieter in allen Phasen der Immobilienvermittlung — mit klaren Prozessen und nachvollziehbarer Beratung.
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Die folgenden Zahlen zeigen, wie sich Kaufpreise, Mieten und Bodenrichtwerte in Warthausen entwickelt haben. Sie sind Durchschnittswerte über den gesamten Ort — Lage, Baujahr und Zustand einer konkreten Immobilie können deutlich davon abweichen.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Warthausen: 3.980 €/m²
Die Hauspreise in Warthausen sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 2.650 €/m² | – |
| 2017 | 2.760 €/m² | +4,2 % |
| 2018 | 2.910 €/m² | +5,4 % |
| 2019 | 3.080 €/m² | +5,8 % |
| 2020 | 3.260 €/m² | +5,8 % |
| 2021 | 3.520 €/m² | +8 % |
| 2022 | 3.860 €/m² | +9,7 % |
| 2023 | 3.920 €/m² | +1,6 % |
| 2024 | 3.950 €/m² | +0,8 % |
| 2025 | 3.980 €/m² | +0,8 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Warthausen: 3.820 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Warthausen eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 2.420 €/m² | – |
| 2017 | 2.520 €/m² | +4,1 % |
| 2018 | 2.650 €/m² | +5,2 % |
| 2019 | 2.790 €/m² | +5,3 % |
| 2020 | 2.960 €/m² | +6,1 % |
| 2021 | 3.180 €/m² | +7,4 % |
| 2022 | 3.520 €/m² | +10,7 % |
| 2023 | 3.610 €/m² | +2,6 % |
| 2024 | 3.760 €/m² | +4,2 % |
| 2025 | 3.820 €/m² | +1,6 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Warthausen: 11,90 €/m²
Die Mieten in Warthausen sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 8,20 €/m² | – |
| 2017 | 8,45 €/m² | +3 % |
| 2018 | 8,75 €/m² | +3,6 % |
| 2019 | 9,05 €/m² | +3,4 % |
| 2020 | 9,35 €/m² | +3,3 % |
| 2021 | 9,75 €/m² | +4,3 % |
| 2022 | 10,35 €/m² | +6,2 % |
| 2023 | 10,85 €/m² | +4,8 % |
| 2024 | 11,35 €/m² | +4,6 % |
| 2025 | 11,90 €/m² | +4,8 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Warthausen: 430 €/m²
Der Bodenrichtwert in Warthausen hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 210 €/m² | – |
| 2017 | 225 €/m² | +7,1 % |
| 2018 | 245 €/m² | +8,9 % |
| 2019 | 270 €/m² | +10,2 % |
| 2020 | 300 €/m² | +11,1 % |
| 2021 | 340 €/m² | +13,3 % |
| 2022 | 410 €/m² | +20,6 % |
| 2023 | 420 €/m² | +2,4 % |
| 2024 | 425 €/m² | +1,2 % |
| 2025 | 430 €/m² | +1,2 % |
Der Immobilienmarkt in Warthausen ist insgesamt als klein, aber stabil zu bewerten. Das Angebot ist begrenzt, wodurch sich bei gut gepflegten Bestandsobjekten und familiengeeigneten Wohnlagen eine solide Nachfrage hält. Im Vergleich zu größeren Zentren ist der Markt weniger volatil, reagiert aber dennoch auf Zinsniveau, energetischen Zustand und Lagequalität. Für Käufer bedeutet das: Immobilienpreise Warthausen liegen auf einem Niveau, das im regionalen Vergleich noch erreichbar ist, zugleich aber nicht mehr als günstig bezeichnet werden kann. Verkäufer profitieren von einer grundsätzlich guten Vermarktungsfähigkeit, sofern Objektzustand und Preis realistisch angesetzt sind. Für Kapitalanleger bleibt Warthausen vor allem wegen der Nähe zum Wirtschaftsraum Biberach interessant. Die Mietnachfrage ist stabil, Leerstände sind in guten Lagen meist gering. Die grobe Mietrendite-Spanne liegt bei etwa 2,8 bis 3,7 % brutto , abhängig von Kaufpreis, Baujahr, Ausstattung und Mikrolage. Besonders attraktiv sind kompakte Wohnungen mit guter Vermietbarkeit sowie Häuser mit solider Substanz in nachgefragten Wohngebieten. Insgesamt spricht der Quadratmeterpreis Warthausen für einen Markt mit moderatem Aufwärtspotenzial, aber ohne kurzfristige Überhitzung.
Ein genauerer Blick auf die letzten Jahre zeigt, wie sich der Immobilienmarkt Warthausen im baden-württembergischen Markt mit Nähe zu Stuttgart und Bodenseeraum konkret entwickelt hat. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Warthausen bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 2.650 €/m² im Jahr 2016 auf aktuell 3.980 €/m² (2025) — ein Gesamtveränderung von +50,2 % über 9 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +4,6 % p.a. entspricht. Eigentumswohnungen in Warthausen starteten 2016 bei rund 2.420 €/m² und liegen heute bei 3.820 €/m² (+57,9 % über 9 Jahre, Ø +5,2 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Warthausen entwickelte sich von 8,20 €/m² (2016) auf aktuell 11,90 €/m² — +45,1 % über 9 Jahre bzw. Ø +4,2 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Warthausen stieg von 210 €/m² (2016) auf aktuell 430 €/m² (+104,8 % in 9 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Warthausen eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 3,7 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 5.500 Einwohnern bildet Warthausen ein begrenztes, aber kontinuierliches Transaktionsvolumen — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Warthausen, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 2,8 – 3,7 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Warthausen gegenüber dem Median aller Gemeinden in Baden-Württemberg.
| Kennzahl | Warthausen | Baden-Württemberg (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 3.980 €/m² | 3.850 €/m² | +3,4 % |
| Wohnungen Ø | 3.820 €/m² | 3.760 €/m² | +1,6 % |
| Mieten Ø | 11,90 €/m² | 10,80 €/m² | +10,2 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Warthausen, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 2.650 €/m² | – | 2.420 €/m² | – | 8,20 €/m² | – |
| 2017 | 2.760 €/m² | +4,2 % | 2.520 €/m² | +4,1 % | 8,45 €/m² | +3 % |
| 2018 | 2.910 €/m² | +5,4 % | 2.650 €/m² | +5,2 % | 8,75 €/m² | +3,6 % |
| 2019 | 3.080 €/m² | +5,8 % | 2.790 €/m² | +5,3 % | 9,05 €/m² | +3,4 % |
| 2020 | 3.260 €/m² | +5,8 % | 2.960 €/m² | +6,1 % | 9,35 €/m² | +3,3 % |
| 2021 | 3.520 €/m² | +8 % | 3.180 €/m² | +7,4 % | 9,75 €/m² | +4,3 % |
| 2022 | 3.860 €/m² | +9,7 % | 3.520 €/m² | +10,7 % | 10,35 €/m² | +6,2 % |
| 2023 | 3.920 €/m² | +1,6 % | 3.610 €/m² | +2,6 % | 10,85 €/m² | +4,8 % |
| 2024 | 3.950 €/m² | +0,8 % | 3.760 €/m² | +4,2 % | 11,35 €/m² | +4,6 % |
| 2025 | 3.980 €/m² | +0,8 % | 3.820 €/m² | +1,6 % | 11,90 €/m² | +4,8 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
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Geschäftsführer der FREITAG® Beteiligungsgesellschaft mbH
Gerhard Hahn bewertet und vermittelt seit mehr als drei Jahrzehnten Immobilien in Bayern und Süddeutschland. Sein Schwerpunkt liegt auf Objekten, die nicht öffentlich inseriert werden, und auf Konstellationen, in denen mehrere Eigentümer eine gemeinsame Lösung finden müssen.
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Hinweis: Diese Liste basiert auf einer KI-gestützten Recherche (ChatGPT) öffentlich verfügbarer Quellen und stellt keine offizielle Bewertung oder Empfehlung dar. Reihenfolge ohne wertende Hierarchie.
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Diese Standorte liegen im Preisband ±10 % um den aktuellen Häuser-Quadratmeterpreis von Warthausen (Ø 3.980 €/m²) — ideal für einen ehrlichen Marktvergleich und alternative Standortprüfungen.
Warthausen liegt in einer Grenzregion — viele unserer Kunden vergleichen Standorte länderübergreifend. Diese Gemeinden in den Nachbarländern bieten ähnliche Lagequalitäten und sind häufig die nächstliegende Alternative:
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Warthausen informiert über die Grundsteuerreform und nennt die ab 2025 beschlossenen Hebesätze. Zudem teilt die Gemeinde mit, dass sie sich für 2025 zunächst gegen die Einführung der Grundsteuer C entschieden hat.
Mit dem Spatenstich für das Baugebiet Dafeld in Birkenhard meldet die Gemeinde den Start eines weiteren Bauabschnitts für neue Wohnbauplätze. Laut Gemeindeseite richtet sich das Angebot vor allem an Interessenten für Ein- oder Zweifamilienhäuser in unmittelbarer Nähe von Biberach.
Die Gemeinde Warthausen veröffentlicht auf ihrer Bebauungsplan-Seite mehrere aktuelle Satzungsbeschlüsse, darunter den Bebauungsplan „Ulmer Steigesch II“ und den vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Solarpark Stellegert“. Das ist ein klarer Hinweis auf laufende Bau- und Entwicklungsverfahren im Gemeindegebiet.
Auf der Gemeindeseite wird das interkommunale Industriegebiet „IGI Rißtal“ in der Gemarkung Höfen konkretisiert. Genannt werden ein bereits in Kraft getretener Bebauungsplan und ein Umlegungsbeschluss für betroffene Flurstücke auf Warthauser Gemarkung.
Ein Bericht beschreibt, dass in Warthausen zwei Baugebiete nach dem Urteil zu §13b verzögert werden könnten. Genannt werden die Areale Dafeld und Ulmer Steigesch III; die Gemeinde müsse die Verfahren voraussichtlich in reguläre Verfahren überführen.
