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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
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Als Maklerbüro für Waltenhausen begleiten wir Eigentümer, Erbengemeinschaften, Kapitalanleger und Vermieter in allen Phasen der Immobilienvermittlung — mit klaren Prozessen und nachvollziehbarer Beratung.
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Die folgenden Zahlen zeigen, wie sich Kaufpreise, Mieten und Bodenrichtwerte in Waltenhausen entwickelt haben. Sie sind Durchschnittswerte über den gesamten Ort — Lage, Baujahr und Zustand einer konkreten Immobilie können deutlich davon abweichen.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Waltenhausen: 3.180 €/m²
Die Hauspreise in Waltenhausen sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 2.150 €/m² | – |
| 2017 | 2.270 €/m² | +5,6 % |
| 2018 | 2.410 €/m² | +6,2 % |
| 2019 | 2.560 €/m² | +6,2 % |
| 2020 | 2.720 €/m² | +6,3 % |
| 2021 | 2.910 €/m² | +7 % |
| 2022 | 3.220 €/m² | +10,7 % |
| 2023 | 3.190 €/m² | -0,9 % |
| 2024 | 3.160 €/m² | -0,9 % |
| 2025 | 3.180 €/m² | +0,6 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Waltenhausen: 3.420 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Waltenhausen eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 2.280 €/m² | – |
| 2017 | 2.410 €/m² | +5,7 % |
| 2018 | 2.560 €/m² | +6,2 % |
| 2019 | 2.720 €/m² | +6,3 % |
| 2020 | 2.900 €/m² | +6,6 % |
| 2021 | 3.110 €/m² | +7,2 % |
| 2022 | 3.430 €/m² | +10,3 % |
| 2023 | 3.450 €/m² | +0,6 % |
| 2024 | 3.400 €/m² | -1,4 % |
| 2025 | 3.420 €/m² | +0,6 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Waltenhausen: 8,90 €/m²
Die Mieten in Waltenhausen sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 6,20 €/m² | – |
| 2017 | 6,40 €/m² | +3,2 % |
| 2018 | 6,65 €/m² | +3,9 % |
| 2019 | 6,90 €/m² | +3,8 % |
| 2020 | 7,20 €/m² | +4,3 % |
| 2021 | 7,55 €/m² | +4,9 % |
| 2022 | 8,05 €/m² | +6,6 % |
| 2023 | 8,35 €/m² | +3,7 % |
| 2024 | 8,75 €/m² | +4,8 % |
| 2025 | 8,90 €/m² | +1,7 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Waltenhausen: 260 €/m²
Der Bodenrichtwert in Waltenhausen hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 140 €/m² | – |
| 2017 | 150 €/m² | +7,1 % |
| 2018 | 165 €/m² | +10 % |
| 2019 | 180 €/m² | +9,1 % |
| 2020 | 195 €/m² | +8,3 % |
| 2021 | 220 €/m² | +12,8 % |
| 2022 | 255 €/m² | +15,9 % |
| 2023 | 262 €/m² | +2,7 % |
| 2024 | 258 €/m² | -1,5 % |
| 2025 | 260 €/m² | +0,8 % |
Der Immobilienmarkt in Waltenhausen ist insgesamt als kleiner, regional geprägter Markt mit begrenzter Liquidität einzuordnen. Für Käufer bedeutet das: Gute Objekte werden selten in großer Zahl angeboten, wodurch der Markt eher selektiv als breit verfügbar ist. Gleichzeitig sorgt die stabile Nachfrage aus dem Umland dafür, dass Immobilienpreise Waltenhausen nicht stark unter Druck geraten. Bei Häusern ist die Nachfrage nach familiengeeigneten Bestandsobjekten besonders ausgeprägt, während Wohnungen vor allem für Eigennutzer und kleinere Kapitalanleger interessant sind. Der Markt zeigt damit eher die Merkmale eines leichten Verkäufermarkts, auch wenn die Dynamik deutlich unter der größerer Städte liegt. Für Kapitalanleger bleibt Waltenhausen vor allem wegen der moderaten Einstiegspreise und der soliden Vermietbarkeit im regionalen Umfeld interessant. Die Mietrendite liegt grob im Bereich von 3,0 bis 4,0 % brutto , abhängig von Objektzustand, Mikrolage und Kaufpreisniveau. Neubauähnliche oder sanierte Wohnungen erzielen tendenziell niedrigere Renditen, bieten aber meist geringeres Instandhaltungsrisiko. Insgesamt sprechen die Entwicklung der Quadratmeterpreise Waltenhausen, die stabile Mietpreisentwicklung und die knappe Verfügbarkeit von Bauland für einen Markt mit vorsichtiger, aber nachhaltiger Wertentwicklung. Wer ein Haus kaufen Waltenhausen oder eine Wohnung kaufen Waltenhausen möchte, sollte vor allem Lagequalität, energetischen Zustand und langfristige Vermietbarkeit sorgfältig prüfen.
Die Datenlage der vergangenen Jahre zeichnet für Waltenhausen im bayerischen Markt mit seiner starken Münchner Verflechtung ein klares Bild der Preisbewegungen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Waltenhausen bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 2.150 €/m² im Jahr 2016 auf aktuell 3.180 €/m² (2025) — ein Gesamtveränderung von +47,9 % über 9 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +4,4 % p.a. entspricht. Der bisherige Höchststand wurde 2022 mit 3.220 €/m² erreicht; seitdem hat sich der Markt um -1,2 % korrigiert — ein in vielen deutschen Mittelstandsmärkten typisches Muster nach der Zinswende. Eigentumswohnungen in Waltenhausen starteten 2016 bei rund 2.280 €/m² und liegen heute bei 3.420 €/m² (+50,0 % über 9 Jahre, Ø +4,6 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Waltenhausen entwickelte sich von 6,20 €/m² (2016) auf aktuell 8,90 €/m² — +43,5 % über 9 Jahre bzw. Ø +4,1 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Waltenhausen stieg von 140 €/m² (2016) auf aktuell 260 €/m² (+85,7 % in 9 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Waltenhausen eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 3,1 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Für Eigentümer in Waltenhausen, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 3 – 4 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Waltenhausen gegenüber dem Median aller Gemeinden in Bayern.
| Kennzahl | Waltenhausen | Bayern (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 3.180 €/m² | 3.650 €/m² | -12,9 % |
| Wohnungen Ø | 3.420 €/m² | 3.850 €/m² | -11,2 % |
| Mieten Ø | 8,90 €/m² | 9,80 €/m² | -9,2 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Waltenhausen, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 2.150 €/m² | – | 2.280 €/m² | – | 6,20 €/m² | – |
| 2017 | 2.270 €/m² | +5,6 % | 2.410 €/m² | +5,7 % | 6,40 €/m² | +3,2 % |
| 2018 | 2.410 €/m² | +6,2 % | 2.560 €/m² | +6,2 % | 6,65 €/m² | +3,9 % |
| 2019 | 2.560 €/m² | +6,2 % | 2.720 €/m² | +6,3 % | 6,90 €/m² | +3,8 % |
| 2020 | 2.720 €/m² | +6,3 % | 2.900 €/m² | +6,6 % | 7,20 €/m² | +4,3 % |
| 2021 | 2.910 €/m² | +7 % | 3.110 €/m² | +7,2 % | 7,55 €/m² | +4,9 % |
| 2022 | 3.220 €/m² | +10,7 % | 3.430 €/m² | +10,3 % | 8,05 €/m² | +6,6 % |
| 2023 | 3.190 €/m² | -0,9 % | 3.450 €/m² | +0,6 % | 8,35 €/m² | +3,7 % |
| 2024 | 3.160 €/m² | -0,9 % | 3.400 €/m² | -1,4 % | 8,75 €/m² | +4,8 % |
| 2025 | 3.180 €/m² | +0,6 % | 3.420 €/m² | +0,6 % | 8,90 €/m² | +1,7 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
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In den amtlichen Bekanntmachungen der Verwaltungsgemeinschaft Krumbach wird für Waltenhausen erneut die Veräußerung von Bauplätzen im Baugebiet „Südlich Tannengehaustraße“ angekündigt. Der Eintrag nennt Waltenhausen ausdrücklich und verweist auf die Gemeinde als Ansprechpartner für das laufende Verkaufsverfahren.
Die Gemeinde Waltenhausen steht finanziell unter Druck, weil Rücklagen für Grundstückskäufe und die Erschließung des Baugebiets aufgebraucht wurden. Der Verkauf der 17 Bauplätze im Baugebiet „Südlich Tannengehaustraße“ gilt laut Bericht als wichtigste Maßnahme, um die Lage der Gemeinde wieder zu verbessern. Zudem werden konkrete Zahlen zu Schulden, Gewerbesteuer, Grundsteuer und Kreditaufnahme genannt.
