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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
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Die folgenden Zahlen zeigen, wie sich Kaufpreise, Mieten und Bodenrichtwerte in Schwarzach entwickelt haben. Sie sind Durchschnittswerte über den gesamten Ort — Lage, Baujahr und Zustand einer konkreten Immobilie können deutlich davon abweichen.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Schwarzach: 2.980 €/m²
Die Hauspreise in Schwarzach sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 1.980 €/m² | – |
| 2017 | 2.070 €/m² | +4,5 % |
| 2018 | 2.180 €/m² | +5,3 % |
| 2019 | 2.320 €/m² | +6,4 % |
| 2020 | 2.470 €/m² | +6,5 % |
| 2021 | 2.650 €/m² | +7,3 % |
| 2022 | 2.840 €/m² | +7,2 % |
| 2023 | 2.790 €/m² | -1,8 % |
| 2024 | 2.760 €/m² | -1,1 % |
| 2025 | 2.980 €/m² | +8 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Schwarzach: 3.420 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Schwarzach eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 2.150 €/m² | – |
| 2017 | 2.260 €/m² | +5,1 % |
| 2018 | 2.390 €/m² | +5,8 % |
| 2019 | 2.540 €/m² | +6,3 % |
| 2020 | 2.700 €/m² | +6,3 % |
| 2021 | 2.900 €/m² | +7,4 % |
| 2022 | 3.120 €/m² | +7,6 % |
| 2023 | 3.080 €/m² | -1,3 % |
| 2024 | 3.050 €/m² | -1 % |
| 2025 | 3.420 €/m² | +12,1 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Schwarzach: 9,80 €/m²
Die Mieten in Schwarzach sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 6,80 €/m² | – |
| 2017 | 7,00 €/m² | +2,9 % |
| 2018 | 7,25 €/m² | +3,6 % |
| 2019 | 7,55 €/m² | +4,1 % |
| 2020 | 7,85 €/m² | +4 % |
| 2021 | 8,20 €/m² | +4,5 % |
| 2022 | 8,55 €/m² | +4,3 % |
| 2023 | 8,85 €/m² | +3,5 % |
| 2024 | 9,15 €/m² | +3,4 % |
| 2025 | 9,80 €/m² | +7,1 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Schwarzach: 265 €/m²
Der Bodenrichtwert in Schwarzach hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 145 €/m² | – |
| 2017 | 152 €/m² | +4,8 % |
| 2018 | 160 €/m² | +5,3 % |
| 2019 | 172 €/m² | +7,5 % |
| 2020 | 186 €/m² | +8,1 % |
| 2021 | 205 €/m² | +10,2 % |
| 2022 | 228 €/m² | +11,2 % |
| 2023 | 236 €/m² | +3,5 % |
| 2024 | 242 €/m² | +2,5 % |
| 2025 | 265 €/m² | +9,5 % |
Der Immobilienmarkt in Schwarzach ist insgesamt als eher ausgeglichen mit leichter Knappheit auf der Angebotsseite einzustufen. Für Käufer bedeutet das: Es handelt sich nicht um einen stark überhitzten Markt, aber auch nicht um einen Käufermarkt mit großen Verhandlungsspielräumen. Besonders bei gut erhaltenen Häusern, familiengeeigneten Wohnungen und Grundstücken in nachgefragten Lagen bleibt die Nachfrage stabil. Die Entwicklung der letzten Jahre zeigt, dass sich die Preise nach einer kräftigen Aufwärtsphase inzwischen auf einem höheren, aber tragfähigen Niveau eingependelt haben. Für Verkäufer ist das Umfeld weiterhin solide, sofern Objektzustand, Energieeffizienz und Lage überzeugen. Kapitalanleger finden in Schwarzach vor allem Objekte mit überschaubarem Einstiegspreis und planbarer Vermietbarkeit. Die grobe Mietrendite-Spanne liegt je nach Objektqualität, Kaufpreis und Bewirtschaftung meist bei etwa 3,2 % bis 4,6 % brutto. Wer Immobilienpreise Schwarzach, Quadratmeterpreis Schwarzach oder Bodenrichtwert Schwarzach bewertet, sollte daher nicht nur auf das Preisniveau achten, sondern auch auf die langfristige Vermietbarkeit und die regionale Nachfrageentwicklung. Insgesamt bleibt Schwarzach für Eigennutzer und konservative Anleger ein marktstabiler Standort mit moderatem Renditeprofil.
Wer den Markt in Schwarzach im bayerischen Markt mit seiner starken Münchner Verflechtung fundiert einordnen will, sollte einen Blick auf die mehrjährige Preisentwicklung werfen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Schwarzach bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 1.980 €/m² im Jahr 2016 auf aktuell 2.980 €/m² (2025) — ein Gesamtveränderung von +50,5 % über 9 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +4,6 % p.a. entspricht. Eigentumswohnungen in Schwarzach starteten 2016 bei rund 2.150 €/m² und liegen heute bei 3.420 €/m² (+59,1 % über 9 Jahre, Ø +5,3 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Schwarzach entwickelte sich von 6,80 €/m² (2016) auf aktuell 9,80 €/m² — +44,1 % über 9 Jahre bzw. Ø +4,1 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Schwarzach stieg von 145 €/m² (2016) auf aktuell 265 €/m² (+82,8 % in 9 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Schwarzach eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 3,4 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Für Eigentümer in Schwarzach, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 3,2 – 4,6 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Schwarzach gegenüber dem Median aller Gemeinden in Bayern.
| Kennzahl | Schwarzach | Bayern (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 2.980 €/m² | 3.650 €/m² | -18,4 % |
| Wohnungen Ø | 3.420 €/m² | 3.850 €/m² | -11,2 % |
| Mieten Ø | 9,80 €/m² | 9,80 €/m² | 0 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Schwarzach, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 1.980 €/m² | – | 2.150 €/m² | – | 6,80 €/m² | – |
| 2017 | 2.070 €/m² | +4,5 % | 2.260 €/m² | +5,1 % | 7,00 €/m² | +2,9 % |
| 2018 | 2.180 €/m² | +5,3 % | 2.390 €/m² | +5,8 % | 7,25 €/m² | +3,6 % |
| 2019 | 2.320 €/m² | +6,4 % | 2.540 €/m² | +6,3 % | 7,55 €/m² | +4,1 % |
| 2020 | 2.470 €/m² | +6,5 % | 2.700 €/m² | +6,3 % | 7,85 €/m² | +4 % |
| 2021 | 2.650 €/m² | +7,3 % | 2.900 €/m² | +7,4 % | 8,20 €/m² | +4,5 % |
| 2022 | 2.840 €/m² | +7,2 % | 3.120 €/m² | +7,6 % | 8,55 €/m² | +4,3 % |
| 2023 | 2.790 €/m² | -1,8 % | 3.080 €/m² | -1,3 % | 8,85 €/m² | +3,5 % |
| 2024 | 2.760 €/m² | -1,1 % | 3.050 €/m² | -1 % | 9,15 €/m² | +3,4 % |
| 2025 | 2.980 €/m² | +8 % | 3.420 €/m² | +12,1 % | 9,80 €/m² | +7,1 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
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Hinweis: Diese Liste basiert auf einer KI-gestützten Recherche (ChatGPT) öffentlich verfügbarer Quellen und stellt keine offizielle Bewertung oder Empfehlung dar. Reihenfolge ohne wertende Hierarchie.
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Im Kohler Quartier in Schwarzach ziehen die ersten Bewohner ein. Das Projekt umfasst drei Wohnhäuser; im Umfeld werden auch gewerbliche Nutzungen beschrieben. Die Meldung bezieht sich ausdrücklich auf Schwarzach als Projektstandort.
Rhomberg kündigt für Schwarzach neue Mietwohnungen an. Der Beitrag behandelt ein Wohnbauprojekt in der Gemeinde und nennt Schwarzach direkt im Titel.
In Schwarzach entsteht im Gerlachshäuser Baugebiet eine Tagespflege mit 20 Plätzen. Der Artikel beschreibt das Bauvorhaben, die Lage im Baugebiet und die geplante seniorengerechte Wohnanlage.
Das Kohler Quartier in Schwarzach wird als Wohnbauprojekt mit drei Wohnhäusern und einer Gewerbefläche vorgestellt. Der Bericht beschreibt die städtebauliche Entwicklung im Ortszentrum von Schwarzach.
Die Gemeinde Schwarzach plant einen neuen Kindergarten in Wölsendorf, der den Haushalt über mehrere Jahre belasten wird. Der Text nennt die Baukosten und ordnet das Vorhaben als kommunale Investition ein.
An der Schwarzacher Bahnhofskreuzung wird ein Kreisverkehr gebaut. Der Artikel verknüpft das Vorhaben mit weiteren Bauaktivitäten am Standort Schwarzach und benennt die Gemeinde im Titel.
Der Gemeinderatsbericht nennt mehrere Baugebiete in Schwarzach, darunter erschlossene und in Erschließung befindliche Flächen sowie das geplante Baugebiet Klinikfeld mit einem vorgesehenen Seniorenheim. Damit ist der Bezug zur kommunalen Siedlungsentwicklung direkt und eindeutig.
