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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
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Die folgenden Zahlen zeigen, wie sich Kaufpreise, Mieten und Bodenrichtwerte in Miesbach entwickelt haben. Sie sind Durchschnittswerte über den gesamten Ort — Lage, Baujahr und Zustand einer konkreten Immobilie können deutlich davon abweichen.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Miesbach: 7.250 €/m²
Die Hauspreise in Miesbach sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 4.450 €/m² | – |
| 2017 | 4.650 €/m² | +4,5 % |
| 2018 | 4.950 €/m² | +6,5 % |
| 2019 | 5.350 €/m² | +8,1 % |
| 2020 | 5.850 €/m² | +9,3 % |
| 2021 | 6.450 €/m² | +10,3 % |
| 2022 | 7.050 €/m² | +9,3 % |
| 2023 | 7.150 €/m² | +1,4 % |
| 2024 | 7.100 €/m² | -0,7 % |
| 2025 | 7.250 €/m² | +2,1 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Miesbach: 6.650 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Miesbach eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 3.950 €/m² | – |
| 2017 | 4.150 €/m² | +5,1 % |
| 2018 | 4.450 €/m² | +7,2 % |
| 2019 | 4.850 €/m² | +9 % |
| 2020 | 5.250 €/m² | +8,2 % |
| 2021 | 5.850 €/m² | +11,4 % |
| 2022 | 6.450 €/m² | +10,3 % |
| 2023 | 6.550 €/m² | +1,6 % |
| 2024 | 6.500 €/m² | -0,8 % |
| 2025 | 6.650 €/m² | +2,3 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Miesbach: 14,80 €/m²
Die Mieten in Miesbach sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 9,80 €/m² | – |
| 2017 | 10,20 €/m² | +4,1 % |
| 2018 | 10,70 €/m² | +4,9 % |
| 2019 | 11,20 €/m² | +4,7 % |
| 2020 | 11,80 €/m² | +5,4 % |
| 2021 | 12,50 €/m² | +5,9 % |
| 2022 | 13,30 €/m² | +6,4 % |
| 2023 | 13,80 €/m² | +3,8 % |
| 2024 | 14,20 €/m² | +2,9 % |
| 2025 | 14,80 €/m² | +4,2 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Miesbach: 1.050 €/m²
Der Bodenrichtwert in Miesbach hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 520 €/m² | – |
| 2017 | 560 €/m² | +7,7 % |
| 2018 | 620 €/m² | +10,7 % |
| 2019 | 700 €/m² | +12,9 % |
| 2020 | 790 €/m² | +12,9 % |
| 2021 | 890 €/m² | +12,7 % |
| 2022 | 1.020 €/m² | +14,6 % |
| 2023 | 1.040 €/m² | +2 % |
| 2024 | 1.030 €/m² | -1 % |
| 2025 | 1.050 €/m² | +1,9 % |
Der Immobilienmarkt in Miesbach ist insgesamt als eher knapper Anbieter- bzw. Verkäufermarkt einzuordnen. Das begrenzte Angebot trifft auf eine stabile bis hohe Nachfrage aus Eigennutzern, Pendlern in Richtung München sowie Käufern, die die Kombination aus Wohnqualität, Naturraum und guter Erreichbarkeit schätzen. Die Preisentwicklung der letzten Jahre zeigt, dass sowohl Häuser als auch Wohnungen in Miesbach langfristig deutlich an Wert gewonnen haben; seit 2023 ist jedoch eine Normalisierung zu beobachten. Für Käufer bedeutet das: sorgfältige Objektprüfung, Lageanalyse und realistische Budgetplanung sind entscheidend, da die Immobilienpreise Miesbach bereits ein gehobenes Niveau erreicht haben. Für Kapitalanleger bleibt der Standort interessant, weil die Mietnachfrage solide ist und die Vermietbarkeit in guten Lagen meist verlässlich ausfällt. Die grobe Mietrendite-Spanne liegt je nach Objektzustand, Mikrolage und Kaufpreisniveau typischerweise bei etwa 2,8 % bis 4,1 % brutto . Höhere Renditen sind eher bei kleineren Wohnungen oder sanierungsbedürftigen Objekten möglich, während Neubauten und sehr gute Lagen meist niedrigere Anfangsrenditen aufweisen. Insgesamt spricht der Markt für eine defensive, wertorientierte Anlagestrategie mit Fokus auf Substanz und Lagequalität.
Wer den Markt in Miesbach im bayerischen Markt mit seiner starken Münchner Verflechtung fundiert einordnen will, sollte einen Blick auf die mehrjährige Preisentwicklung werfen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Miesbach bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 4.450 €/m² im Jahr 2016 auf aktuell 7.250 €/m² (2025) — ein Gesamtveränderung von +62,9 % über 9 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +5,6 % p.a. entspricht. Eigentumswohnungen in Miesbach starteten 2016 bei rund 3.950 €/m² und liegen heute bei 6.650 €/m² (+68,4 % über 9 Jahre, Ø +6,0 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Miesbach entwickelte sich von 9,80 €/m² (2016) auf aktuell 14,80 €/m² — +51,0 % über 9 Jahre bzw. Ø +4,7 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Miesbach stieg von 520 €/m² (2016) auf aktuell 1.050 €/m² (+101,9 % in 9 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Miesbach eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 2,7 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 12.000 Einwohnern bildet Miesbach ein vergleichsweise enges Marktsegment — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Miesbach, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 2,8 – 4,1 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Miesbach gegenüber dem Median aller Gemeinden in Bayern.
| Kennzahl | Miesbach | Bayern (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 7.250 €/m² | 3.650 €/m² | +98,6 % |
| Wohnungen Ø | 6.650 €/m² | 3.850 €/m² | +72,7 % |
| Mieten Ø | 14,80 €/m² | 9,80 €/m² | +51 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Miesbach, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 4.450 €/m² | – | 3.950 €/m² | – | 9,80 €/m² | – |
| 2017 | 4.650 €/m² | +4,5 % | 4.150 €/m² | +5,1 % | 10,20 €/m² | +4,1 % |
| 2018 | 4.950 €/m² | +6,5 % | 4.450 €/m² | +7,2 % | 10,70 €/m² | +4,9 % |
| 2019 | 5.350 €/m² | +8,1 % | 4.850 €/m² | +9 % | 11,20 €/m² | +4,7 % |
| 2020 | 5.850 €/m² | +9,3 % | 5.250 €/m² | +8,2 % | 11,80 €/m² | +5,4 % |
| 2021 | 6.450 €/m² | +10,3 % | 5.850 €/m² | +11,4 % | 12,50 €/m² | +5,9 % |
| 2022 | 7.050 €/m² | +9,3 % | 6.450 €/m² | +10,3 % | 13,30 €/m² | +6,4 % |
| 2023 | 7.150 €/m² | +1,4 % | 6.550 €/m² | +1,6 % | 13,80 €/m² | +3,8 % |
| 2024 | 7.100 €/m² | -0,7 % | 6.500 €/m² | -0,8 % | 14,20 €/m² | +2,9 % |
| 2025 | 7.250 €/m² | +2,1 % | 6.650 €/m² | +2,3 % | 14,80 €/m² | +4,2 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
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Geschäftsführer der FREITAG® Beteiligungsgesellschaft mbH
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Hinweis: Diese Liste basiert auf einer KI-gestützten Recherche (ChatGPT) öffentlich verfügbarer Quellen und stellt keine offizielle Bewertung oder Empfehlung dar. Reihenfolge ohne wertende Hierarchie.
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Der Beitrag ordnet den Immobilienmarkt in Miesbach als einen von drei Teilmärkten im Landkreis ein. Er beschreibt die starke Nachfrage nach Wohnraum zum Mieten und Kaufen sowie die Bedeutung von Handwerk, Produktion, Landratsamt und Banken für die lokale Wirtschaft.
Der Artikel fragt, ob der Wohnungsmangel im Landkreis Miesbach der Wirtschaft bald schadet, und bezieht sich dabei auf eine Unternehmerumfrage. Genannt wird, dass über 50 Unternehmen Interesse signalisiert hätten, in den Bau oder Erwerb von Wohnungen zu investieren.
Der Marktbericht der HypoVereinsbank zeichnet ein Bild eines stark angespannten Wohnimmobilienmarkts im Raum Miesbach. Beschrieben werden hohe Nachfrage, knappe Bauparzellen, teure Kaufpreise und ein nahezu leer gefegter Mietwohnungsmarkt.
Zur langfristigen Anmietung suchen wir Penthouse in Hamm, ab 80 m². Unbefristeter Mietvertrag bevorzugt.
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Suche Grundstück im Raum Wolfsburg. Energetischer Zustand sollte nachvollziehbar dokumentiert sein, Stellplatz von Vorteil.
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Doppelhaushälfte oder Reihenhaus in Erding gesucht, gerne Neubau. Drei bis vier Schlafzimmer für Familie mit einem Kind.
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