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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
Über 30 Jahre Erfahrung als Immobilienspezialist
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Als Maklerbüro für Marbach (Neckar) begleiten wir Eigentümer, Erbengemeinschaften, Kapitalanleger und Vermieter in allen Phasen der Immobilienvermittlung — mit klaren Prozessen und nachvollziehbarer Beratung.
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Die folgenden Zahlen zeigen, wie sich Kaufpreise, Mieten und Bodenrichtwerte in Marbach (Neckar) entwickelt haben. Sie sind Durchschnittswerte über den gesamten Ort — Lage, Baujahr und Zustand einer konkreten Immobilie können deutlich davon abweichen.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Marbach (Neckar): 4.850 €/m²
Die Hauspreise in Marbach (Neckar) sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 3.450 €/m² | – |
| 2018 | 3.620 €/m² | +4,9 % |
| 2019 | 3.820 €/m² | +5,5 % |
| 2020 | 4.050 €/m² | +6 % |
| 2021 | 4.320 €/m² | +6,7 % |
| 2022 | 4.620 €/m² | +6,9 % |
| 2023 | 4.540 €/m² | -1,7 % |
| 2024 | 4.610 €/m² | +1,5 % |
| 2025 | 4.720 €/m² | +2,4 % |
| 2026 | 4.850 €/m² | +2,8 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Marbach (Neckar): 4.650 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Marbach (Neckar) eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 3.100 €/m² | – |
| 2018 | 3.250 €/m² | +4,8 % |
| 2019 | 3.430 €/m² | +5,5 % |
| 2020 | 3.650 €/m² | +6,4 % |
| 2021 | 3.920 €/m² | +7,4 % |
| 2022 | 4.220 €/m² | +7,7 % |
| 2023 | 4.180 €/m² | -0,9 % |
| 2024 | 4.240 €/m² | +1,4 % |
| 2025 | 4.390 €/m² | +3,5 % |
| 2026 | 4.650 €/m² | +5,9 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Marbach (Neckar): 13,80 €/m²
Die Mieten in Marbach (Neckar) sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 9,90 €/m² | – |
| 2018 | 10,20 €/m² | +3 % |
| 2019 | 10,60 €/m² | +3,9 % |
| 2020 | 11,00 €/m² | +3,8 % |
| 2021 | 11,50 €/m² | +4,5 % |
| 2022 | 12,10 €/m² | +5,2 % |
| 2023 | 12,50 €/m² | +3,3 % |
| 2024 | 12,90 €/m² | +3,2 % |
| 2025 | 13,30 €/m² | +3,1 % |
| 2026 | 13,80 €/m² | +3,8 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Marbach (Neckar): 780 €/m²
Der Bodenrichtwert in Marbach (Neckar) hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 420 €/m² | – |
| 2018 | 450 €/m² | +7,1 % |
| 2019 | 490 €/m² | +8,9 % |
| 2020 | 540 €/m² | +10,2 % |
| 2021 | 610 €/m² | +13 % |
| 2022 | 700 €/m² | +14,8 % |
| 2023 | 720 €/m² | +2,9 % |
| 2024 | 735 €/m² | +2,1 % |
| 2025 | 760 €/m² | +3,4 % |
| 2026 | 780 €/m² | +2,6 % |
Der Immobilienmarkt in Marbach (Neckar) ist insgesamt als eher knapper, nachfrageorientierter Markt einzustufen. Für Käufer bedeutet das: Wer ein Haus kaufen Marbach (Neckar) oder eine Wohnung kaufen Marbach (Neckar) möchte, trifft auf ein begrenztes Angebot und muss insbesondere bei guten Lagen, modernisierten Objekten und familiengeeigneten Grundrissen mit einem wettbewerbsintensiven Umfeld rechnen. Auf der Verkäuferseite bleibt die Position grundsätzlich solide, auch wenn die Phase stark steigender Preise seit 2022 nicht mehr in gleicher Form anhält. Die Marktbewegung ist derzeit eher von Stabilisierung, selektiver Nachfrage und einer stärkeren Differenzierung nach Objektqualität geprägt. Für Kapitalanleger ist Marbach (Neckar) vor allem wegen der Nähe zum Wirtschaftsraum Stuttgart, der guten Vermietbarkeit und der stabilen Mieterbasis interessant. Die grobe Mietrendite-Spanne liegt je nach Lage, Baujahr und Zustand meist bei etwa 2,8 % bis 4,0 % brutto ; bei kleineren Wohnungen oder Objekten mit moderatem Kaufpreis kann sie im Einzelfall auch etwas höher ausfallen. Insgesamt sprechen die solide Infrastruktur, die gute regionale Anbindung und die anhaltende Wohnraumnachfrage für einen langfristig robusten Markt. Gleichzeitig begrenzen die bereits hohen Kaufpreise das Renditepotenzial, sodass die Auswahl des Objekts und der energetische Zustand eine zentrale Rolle spielen.
Ein genauerer Blick auf die letzten Jahre zeigt, wie sich der Immobilienmarkt Marbach (Neckar) im baden-württembergischen Markt mit Nähe zu Stuttgart und Bodenseeraum konkret entwickelt hat. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Marbach (Neckar) bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 3.450 €/m² im Jahr 2017 auf aktuell 4.850 €/m² (2026) — ein Gesamtveränderung von +40,6 % über 9 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +3,9 % p.a. entspricht. Eigentumswohnungen in Marbach (Neckar) starteten 2017 bei rund 3.100 €/m² und liegen heute bei 4.650 €/m² (+50,0 % über 9 Jahre, Ø +4,6 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Marbach (Neckar) entwickelte sich von 9,90 €/m² (2017) auf aktuell 13,80 €/m² — +39,4 % über 9 Jahre bzw. Ø +3,8 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Marbach (Neckar) stieg von 420 €/m² (2017) auf aktuell 780 €/m² (+85,7 % in 9 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Marbach (Neckar) eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 3,6 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 16.000 Einwohnern bildet Marbach (Neckar) ein begrenztes, aber kontinuierliches Transaktionsvolumen — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Marbach (Neckar), die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 2,8 – 4 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Marbach (Neckar) gegenüber dem Median aller Gemeinden in Baden-Württemberg.
| Kennzahl | Marbach (Neckar) | Baden-Württemberg (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 4.850 €/m² | 3.850 €/m² | +26 % |
| Wohnungen Ø | 4.650 €/m² | 3.760 €/m² | +23,7 % |
| Mieten Ø | 13,80 €/m² | 10,80 €/m² | +27,8 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Marbach (Neckar), jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | 3.450 €/m² | – | 3.100 €/m² | – | 9,90 €/m² | – |
| 2018 | 3.620 €/m² | +4,9 % | 3.250 €/m² | +4,8 % | 10,20 €/m² | +3 % |
| 2019 | 3.820 €/m² | +5,5 % | 3.430 €/m² | +5,5 % | 10,60 €/m² | +3,9 % |
| 2020 | 4.050 €/m² | +6 % | 3.650 €/m² | +6,4 % | 11,00 €/m² | +3,8 % |
| 2021 | 4.320 €/m² | +6,7 % | 3.920 €/m² | +7,4 % | 11,50 €/m² | +4,5 % |
| 2022 | 4.620 €/m² | +6,9 % | 4.220 €/m² | +7,7 % | 12,10 €/m² | +5,2 % |
| 2023 | 4.540 €/m² | -1,7 % | 4.180 €/m² | -0,9 % | 12,50 €/m² | +3,3 % |
| 2024 | 4.610 €/m² | +1,5 % | 4.240 €/m² | +1,4 % | 12,90 €/m² | +3,2 % |
| 2025 | 4.720 €/m² | +2,4 % | 4.390 €/m² | +3,5 % | 13,30 €/m² | +3,1 % |
| 2026 | 4.850 €/m² | +2,8 % | 4.650 €/m² | +5,9 % | 13,80 €/m² | +3,8 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
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Die Stadt Marbach am Neckar veröffentlichte eine amtliche Bekanntmachung zur ergänzenden Belehrung über den seit dem 24.01.2026 in Kraft getretenen Bebauungsplan „Keltergrund“ im Stadtteil Rielingshausen. Der Eintrag bezieht sich ausdrücklich auf die Stadt Marbach am Neckar und das Bauleitplanverfahren.
Die Bezirksbaugenossenschaft meldete für Marbach am Neckar den Start des letzten Bauabschnitts eines größeren Wohnprojekts in der Auerbachstraße. Insgesamt sollen dort rund 50 moderne und preisgünstige Wohnungen entstehen, mit Bezug im Sommer 2027.
Im Ortsrat von Rielingshausen wurde berichtet, dass die Entwürfe zum Bebauungsplan und zu den örtlichen Bauvorschriften „Keltergrund“ öffentlich ausgelegt worden waren. Der Text nennt Marbach am Neckar ausdrücklich im Zusammenhang mit dem Verfahren.
Der Gemeinderat beriet über eingegangene Stellungnahmen zum Bebauungsplan „Keltergrund“ und fasste den Entwurfs- und Auslegungsbeschluss. Damit wurde das Bauleitplanverfahren für einen konkreten Teil von Marbach am Neckar weiter vorangetrieben.
In einer amtlichen Bekanntmachung zu Marbach am Neckar und Erdmannhausen wird ein interkommunales Gewerbegebiet mit rund 1,6 Hektar genannt. Gleichzeitig läuft das Bebauungsplanverfahren „Bremental I“, was auf neue gewerbliche Entwicklung und Erschließung hindeutet.
Die Stuttgarter Zeitung berichtete, dass das geplante Gewerbegebiet im Raum Marbach wegen eines Regionalplan-Vetos drastisch verkleinert werden müsse. Der Artikel bezieht sich auf Marbach und die Anpassung der Flächennutzung für ein kleineres Areal.
Der Marbacher Immobiliendienst stellte ein Neubauprojekt in der Affalterbacher Straße vor: 15 neue Mietwohnungen zu fairen Preisen im sogenannten Marbacher Modell. Der Beitrag ist ein konkreter Hinweis auf bezahlbaren Wohnraum in Marbach am Neckar.
Die Bezirksbaugenossenschaft beschreibt die Überplanung eines Quartiers in der Haffnerstraße, J.-G.-Fischer-Straße und Auerbachstraße in Marbach am Neckar. Insgesamt sollen dort 56 neue Mietwohnungen mit Tiefgarage entstehen, mehrere Bauabschnitte inklusive.
