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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
Über 30 Jahre Erfahrung als Immobilienspezialist
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Die folgenden Zahlen zeigen, wie sich Kaufpreise, Mieten und Bodenrichtwerte in Heidenheim entwickelt haben. Sie sind Durchschnittswerte über den gesamten Ort — Lage, Baujahr und Zustand einer konkreten Immobilie können deutlich davon abweichen.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Heidenheim: 3.250 €/m²
Die Hauspreise in Heidenheim sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 2.150 €/m² | – |
| 2017 | 2.280 €/m² | +6 % |
| 2018 | 2.430 €/m² | +6,6 % |
| 2019 | 2.610 €/m² | +7,4 % |
| 2020 | 2.790 €/m² | +6,9 % |
| 2021 | 3.020 €/m² | +8,2 % |
| 2022 | 3.240 €/m² | +7,3 % |
| 2023 | 3.180 €/m² | -1,9 % |
| 2024 | 3.140 €/m² | -1,3 % |
| 2025 | 3.220 €/m² | +2,5 % |
| 2026 | 3.250 €/m² | +0,9 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Heidenheim: 2.850 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Heidenheim eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 1.950 €/m² | – |
| 2017 | 2.050 €/m² | +5,1 % |
| 2018 | 2.160 €/m² | +5,4 % |
| 2019 | 2.290 €/m² | +6 % |
| 2020 | 2.430 €/m² | +6,1 % |
| 2021 | 2.610 €/m² | +7,4 % |
| 2022 | 2.820 €/m² | +8 % |
| 2023 | 2.790 €/m² | -1,1 % |
| 2024 | 2.760 €/m² | -1,1 % |
| 2025 | 2.820 €/m² | +2,2 % |
| 2026 | 2.850 €/m² | +1,1 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Heidenheim: 9,80 €/m²
Die Mieten in Heidenheim sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 6,80 €/m² | – |
| 2017 | 7,05 €/m² | +3,7 % |
| 2018 | 7,35 €/m² | +4,3 % |
| 2019 | 7,65 €/m² | +4,1 % |
| 2020 | 7,95 €/m² | +3,9 % |
| 2021 | 8,35 €/m² | +5 % |
| 2022 | 8,85 €/m² | +6 % |
| 2023 | 9,10 €/m² | +2,8 % |
| 2024 | 9,30 €/m² | +2,2 % |
| 2025 | 9,60 €/m² | +3,2 % |
| 2026 | 9,80 €/m² | +2,1 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Heidenheim: 310 €/m²
Der Bodenrichtwert in Heidenheim hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 150 €/m² | – |
| 2017 | 160 €/m² | +6,7 % |
| 2018 | 175 €/m² | +9,4 % |
| 2019 | 190 €/m² | +8,6 % |
| 2020 | 210 €/m² | +10,5 % |
| 2021 | 235 €/m² | +11,9 % |
| 2022 | 270 €/m² | +14,9 % |
| 2023 | 285 €/m² | +5,6 % |
| 2024 | 295 €/m² | +3,5 % |
| 2025 | 305 €/m² | +3,4 % |
| 2026 | 310 €/m² | +1,6 % |
Der Immobilienmarkt in Heidenheim ist insgesamt als eher ausgeglichen mit leichter Tendenz zugunsten der Verkäufer in guten Lagen zu bewerten. Bei Häusern und gut geschnittenen Wohnungen bleibt die Nachfrage stabil, während das Angebot in attraktiven Wohnlagen begrenzt ist. Für Käufer bedeutet das: sorgfältige Objektprüfung, insbesondere bei energetischem Zustand, Modernisierungsbedarf und Lagequalität. Für Verkäufer sind marktgerechte Preise weiterhin wichtig, da die Phase stark steigender Preise vorerst vorbei ist und der Markt stärker auf Qualität reagiert. Für Kapitalanleger bleibt Heidenheim interessant, weil die Kombination aus industrieller Basis, solider Mietnachfrage und noch moderaten Einstiegspreisen eine nachvollziehbare Vermietbarkeit ermöglicht. Besonders Wohnungen mit guter Anbindung, zeitgemäßer Ausstattung und niedrigen Nebenkosten sind gefragt. Die grobe Mietrendite-Spanne liegt je nach Objektqualität, Mikrolage und Kaufpreisniveau meist bei etwa 3,5 bis 5,0 % brutto . Höhere Renditen sind vor allem bei günstigeren Bestandsobjekten mit Entwicklungspotenzial möglich, während neuwertige Objekte eher im unteren Bereich liegen. Insgesamt sprechen die Immobilienpreise Heidenheim für einen Markt, der weniger von Spekulation als von nachhaltiger Eigennutzungs- und Vermieternachfrage geprägt ist. Für Haus kaufen Heidenheim und Wohnung kaufen Heidenheim bleibt die Stadt damit vor allem für langfristig orientierte Käufer relevant.
Ein genauerer Blick auf die letzten Jahre zeigt, wie sich der Immobilienmarkt Heidenheim im baden-württembergischen Markt mit Nähe zu Stuttgart und Bodenseeraum konkret entwickelt hat. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Heidenheim bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 2.150 €/m² im Jahr 2016 auf aktuell 3.250 €/m² (2026) — ein Gesamtveränderung von +51,2 % über 10 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +4,2 % p.a. entspricht. Eigentumswohnungen in Heidenheim starteten 2016 bei rund 1.950 €/m² und liegen heute bei 2.850 €/m² (+46,2 % über 10 Jahre, Ø +3,9 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Heidenheim entwickelte sich von 6,80 €/m² (2016) auf aktuell 9,80 €/m² — +44,1 % über 10 Jahre bzw. Ø +3,7 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Heidenheim stieg von 150 €/m² (2016) auf aktuell 310 €/m² (+106,7 % in 10 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Heidenheim eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 4,1 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 50.000 Einwohnern bildet Heidenheim ein vergleichsweise enges Marktsegment — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Heidenheim, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 3,5 – 5 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Heidenheim gegenüber dem Median aller Gemeinden in Baden-Württemberg.
| Kennzahl | Heidenheim | Baden-Württemberg (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 3.250 €/m² | 3.850 €/m² | -15,6 % |
| Wohnungen Ø | 2.850 €/m² | 3.760 €/m² | -24,2 % |
| Mieten Ø | 9,80 €/m² | 10,80 €/m² | -9,3 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Heidenheim, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2.280 €/m² | – | 2.050 €/m² | – | 7,05 €/m² | – |
| 2018 | 2.430 €/m² | +6,6 % | 2.160 €/m² | +5,4 % | 7,35 €/m² | +4,3 % |
| 2019 | 2.610 €/m² | +7,4 % | 2.290 €/m² | +6 % | 7,65 €/m² | +4,1 % |
| 2020 | 2.790 €/m² | +6,9 % | 2.430 €/m² | +6,1 % | 7,95 €/m² | +3,9 % |
| 2021 | 3.020 €/m² | +8,2 % | 2.610 €/m² | +7,4 % | 8,35 €/m² | +5 % |
| 2022 | 3.240 €/m² | +7,3 % | 2.820 €/m² | +8 % | 8,85 €/m² | +6 % |
| 2023 | 3.180 €/m² | -1,9 % | 2.790 €/m² | -1,1 % | 9,10 €/m² | +2,8 % |
| 2024 | 3.140 €/m² | -1,3 % | 2.760 €/m² | -1,1 % | 9,30 €/m² | +2,2 % |
| 2025 | 3.220 €/m² | +2,5 % | 2.820 €/m² | +2,2 % | 9,60 €/m² | +3,2 % |
| 2026 | 3.250 €/m² | +0,9 % | 2.850 €/m² | +1,1 % | 9,80 €/m² | +2,1 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
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Der Ablauf ist diskret: Ansprache erfolgt off-market, ohne Inserat und ohne Schild am Objekt. Mitarbeiter, Kunden und Wettbewerber in Heidenheim erfahren nichts, solange Sie es nicht wünschen.
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Geschäftsführer der FREITAG® Beteiligungsgesellschaft mbH
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Gerade in einer Lage wie Heidenheim ist Diskretion entscheidend. Gerhard Hahn vermarktet seit über 30 Jahren bevorzugt off-market — ohne Schilder, ohne Portal, ohne unnötige Außenwirkung. Persönliche Termine in Heidenheim sind für Gerhard Hahn fester Bestandteil jedes Mandats — keine Ferndiagnose, keine Templates.
Hinweis: Diese Liste basiert auf einer KI-gestützten Recherche (ChatGPT) öffentlich verfügbarer Quellen und stellt keine offizielle Bewertung oder Empfehlung dar. Reihenfolge ohne wertende Hierarchie.
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Die Stadt Heidenheim veröffentlichte den Entwurf zum Bebauungsplan „Haintal/Hardtwald“. Ziel ist ein neues, gemischt genutztes Stadtquartier mit Wohnen und Arbeiten am östlichen Stadteingang. Die öffentliche Beteiligung lief vom 12.01.2026 bis 13.02.2026.
Der Gemeinderat von Heidenheim behandelte den Bebauungsplan „Haintal/Hardtwald“ und beschloss die Auslegung sowie die verbindliche Beteiligung. Das Verfahren betrifft ein rund 8,2 Hektar großes Areal an der Giengener Straße. Geplant ist ein Stadtquartier mit Wohnraum und Mischnutzung.
VALUES Real Estate hat eine Projektentwicklung am Kleebühlweg in Heidenheim-Nord übernommen. Das bereits im Bau befindliche Vorhaben wird in einen neuen Fonds für geförderten Wohnraum eingebracht. Damit bleibt ein größerer Wohnungsbau in Heidenheim in Bewegung.
Mit dem Spatenstich für das Brenzpark Quartier startete in Heidenheim ein weiteres Stadtentwicklungsprojekt auf dem früheren Schlachthofareal. Die Wohnbau Brenzpark GmbH entwickelt dort ein Konzept für generationenübergreifendes Wohnen und Arbeiten. Das Projekt gehört zur Immobilienaktivität der Stadtwerke Heidenheim.
Der Heidenheimer Gemeinderat fasste den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan „Haintal/Hardtwald“. Das Gebiet soll zu beiden Seiten der Giengener Straße entwickelt werden. Vorgesehen sind unter anderem bezahlbarer Wohnraum und mehrere Hundert Wohneinheiten.
Das Schlosspark-Quartier in Heidenheim wurde als eines der größten Wohnprojekte der Region beschrieben. Vorgesehen sind 350 Wohnungen, dazu Geschäftshäuser und öffentliche Einrichtungen. Die Gesamtinvestition lag laut Bericht bei rund 150 Millionen Euro.
Ein Bericht über das Mega-Bauprojekt auf dem Heidenheimer Schlossberg beschreibt ein neues Stadtviertel mit Dialyse, Fußball-Internat, Kita und 350 neuen Wohnungen. Das Vorhaben gilt als großflächige städtebauliche Entwicklung in Heidenheim.
Zum Schlossberg in Heidenheim berichtete die Schwäbische Post über den geplanten Bau von 350 neuen Wohnungen. Der Gemeinderat hatte zuvor den Entwurf des Bebauungsplans beschlossen. Das Projekt sollte ein Wohngebiet für mehr als 600 Menschen schaffen und rund 150 Millionen Euro investieren.
