Über 15 Jahre Erfahrung in München, Bayern & im Umland. Beauftragen Sie die besten Makler für Ihre Immobilie in Ulm.
Ein Immobilienverkauf ist eine weitreichende Entscheidung. Als erfahrene Makler begleiten wir Eigentümer in Ulm mit klarer Struktur, fundierter Marktkenntnis und einer auf das jeweilige Objekt abgestimmten Vermarktungsstrategie. Ob Hausverkauf, Wohnungsverkauf, Grundstücksverkauf oder Vermietung — wir stehen für saubere Abläufe und eine zielgerichtete Vermittlung Ihrer Immobilie.
Hinterlegen Sie Ihre Suchkriterien kostenlos in unserer Datenbank. Sobald eine passende Immobilie in Ulm verfügbar wird, benachrichtigen wir Sie umgehend. Ob Haus, Wohnung, Grundstück oder Anlageobjekt — Sie geben vor, was zu Ihnen passt, und wir melden uns ausschließlich bei Treffern, die Ihren Vorstellungen entsprechen. Unser Service ist für Sie als Suchender kostenlos und unverbindlich.
Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
Über 30 Jahre Erfahrung als Immobilienspezialist
Wenn mehrere Erben über eine Immobilie in Ulm entscheiden müssen, geht es selten nur um Quadratmeter. Gerhard Hahn moderiert seit Jahrzehnten genau diese Konstellationen: ein fairer Verkehrswert, ein klarer Prozess, eine saubere Auszahlung. So bleibt am Ende die Familie zusammen und das Vermögen geordnet.
»Kompetent und vertrauenswürdig, rundherum perfekt«
»Herr Freitag hat mein Unternehmen mudis erfolgreich verkauft und mich mit dem Verkaufspreis völlig überrascht. Ich bin immer noch total begeistert!«
»FREITAG® Immobilien haben uns bei einer finanziell sehr dringlichen Angelegenheit schnell und professionell geholfen. Nochmals vielen Dank dafür!«
Wer einen erfahrenen Immobilienmakler in Ulm sucht, erwartet mehr als nur die Veröffentlichung eines Inserats. Entscheidend sind eine realistische Wertermittlung, eine passende Vermarktungsstrategie, hochwertige Unterlagen, professionelle Kommunikation mit Interessenten und eine sichere Vertragsabwicklung. Genau hier setzen wir an.
Als Maklerbüro für Ulm begleiten wir Eigentümer, Erbengemeinschaften, Kapitalanleger und Vermieter in allen Phasen der Immobilienvermittlung — mit klaren Prozessen und nachvollziehbarer Beratung.
Persönliches GesprächPersönlich, diskret, mit über 15 Jahren Marktkenntnis – Ihr Immobilienmakler für Ulm.
Sie müssen nicht zu uns kommen: Für ein persönliches Beratungsgespräch oder eine Immobilienbewertung fährt Ihr Makler selbstverständlich zu Ihnen nach Ulm – diskret, unverbindlich und zu einem Termin, der zu Ihnen passt.
Marktdaten für Ulm im Überblick: Kaufpreise für Häuser und Wohnungen, Mieten und Bodenrichtwerte, jeweils mit mehrjähriger Historie. Grundlage sind öffentlich verfügbare Statistiken und Auswertungen der Gutachterausschüsse.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Ulm: 5.650 €/m²
Die Hauspreise in Ulm sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 3.850 €/m² | – |
| 2017 | 4.050 €/m² | +5,2 % |
| 2018 | 4.300 €/m² | +6,2 % |
| 2019 | 4.580 €/m² | +6,5 % |
| 2020 | 4.850 €/m² | +5,9 % |
| 2021 | 5.180 €/m² | +6,8 % |
| 2022 | 5.520 €/m² | +6,6 % |
| 2023 | 5.600 €/m² | +1,4 % |
| 2024 | 5.620 €/m² | +0,4 % |
| 2025 | 5.650 €/m² | +0,5 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Ulm: 4.950 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Ulm eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 3.250 €/m² | – |
| 2017 | 3.420 €/m² | +5,2 % |
| 2018 | 3.620 €/m² | +5,8 % |
| 2019 | 3.860 €/m² | +6,6 % |
| 2020 | 4.120 €/m² | +6,7 % |
| 2021 | 4.420 €/m² | +7,3 % |
| 2022 | 4.760 €/m² | +7,7 % |
| 2023 | 4.900 €/m² | +2,9 % |
| 2024 | 4.930 €/m² | +0,6 % |
| 2025 | 4.950 €/m² | +0,4 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Ulm: 14,80 €/m²
Die Mieten in Ulm sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 9,80 €/m² | – |
| 2017 | 10,20 €/m² | +4,1 % |
| 2018 | 10,70 €/m² | +4,9 % |
| 2019 | 11,20 €/m² | +4,7 % |
| 2020 | 11,70 €/m² | +4,5 % |
| 2021 | 12,30 €/m² | +5,1 % |
| 2022 | 13,00 €/m² | +5,7 % |
| 2023 | 13,60 €/m² | +4,6 % |
| 2024 | 14,20 €/m² | +4,4 % |
| 2025 | 14,80 €/m² | +4,2 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Ulm: 1.050 €/m²
Der Bodenrichtwert in Ulm hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 620 €/m² | – |
| 2017 | 680 €/m² | +9,7 % |
| 2018 | 750 €/m² | +10,3 % |
| 2019 | 820 €/m² | +9,3 % |
| 2020 | 890 €/m² | +8,5 % |
| 2021 | 960 €/m² | +7,9 % |
| 2022 | 1.030 €/m² | +7,3 % |
| 2023 | 1.045 €/m² | +1,5 % |
| 2024 | 1.050 €/m² | +0,5 % |
| 2025 | 1.050 €/m² | 0 % |
Der Immobilienmarkt in Ulm ist insgesamt als stabiler, nachfragestarker Markt mit begrenztem Angebot einzuordnen. Auf der Käuferseite ist die Auswahl insbesondere bei gut gelegenen Bestandsobjekten und energieeffizienten Immobilien weiterhin eingeschränkt, was die Preise stützt. Gleichzeitig hat die Zinswende die Zahlungsbereitschaft vieler Haushalte reduziert, sodass sich der Markt gegenüber den Vorjahren etwas ausgewogener präsentiert. Für Verkäufer bleibt Ulm attraktiv, sofern Lage, Zustand und energetischer Standard überzeugen. Bei Häusern ist die Nachfrage besonders in familienfreundlichen Wohnlagen hoch, während Wohnungen vor allem in zentralen und gut angebundenen Lagen gefragt sind. Für Kapitalanleger ist der Standort wegen der soliden Mietnachfrage, der wirtschaftlichen Basis und der guten Vermietbarkeit interessant. Die grobe Mietrendite-Spanne liegt je nach Objekt, Mikrolage und Zustand meist bei etwa 2,8 % bis 4,2 % brutto . Insgesamt sprechen die Kombination aus stabilen Immobilienpreise Ulm, robusten Mietpreisen Ulm und knappen Grundstücksflächen für einen langfristig widerstandsfähigen Markt. Der Quadratmeterpreis Ulm dürfte daher auch künftig eher von moderaten Anpassungen als von starken Ausschlägen geprägt sein.
Die Datenlage der vergangenen Jahre zeichnet für Ulm im baden-württembergischen Markt mit Nähe zu Stuttgart und Bodenseeraum ein klares Bild der Preisbewegungen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Ulm bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 3.850 €/m² im Jahr 2016 auf aktuell 5.650 €/m² (2025) — ein Gesamtveränderung von +46,8 % über 9 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +4,4 % p.a. entspricht. Eigentumswohnungen in Ulm starteten 2016 bei rund 3.250 €/m² und liegen heute bei 4.950 €/m² (+52,3 % über 9 Jahre, Ø +4,8 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Ulm entwickelte sich von 9,80 €/m² (2016) auf aktuell 14,80 €/m² — +51,0 % über 9 Jahre bzw. Ø +4,7 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Ulm stieg von 620 €/m² (2016) auf aktuell 1.050 €/m² (+69,4 % in 9 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Ulm eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 3,6 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 128.000 Einwohnern bildet Ulm eine überschaubare Marktgröße — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Ulm, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 2,8 – 4,2 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Ulm gegenüber dem Median aller Gemeinden in Baden-Württemberg.
| Kennzahl | Ulm | Baden-Württemberg (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 5.650 €/m² | 3.850 €/m² | +46,8 % |
| Wohnungen Ø | 4.950 €/m² | 3.760 €/m² | +31,6 % |
| Mieten Ø | 14,80 €/m² | 10,80 €/m² | +37 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Ulm, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 3.850 €/m² | – | 3.250 €/m² | – | 9,80 €/m² | – |
| 2017 | 4.050 €/m² | +5,2 % | 3.420 €/m² | +5,2 % | 10,20 €/m² | +4,1 % |
| 2018 | 4.300 €/m² | +6,2 % | 3.620 €/m² | +5,8 % | 10,70 €/m² | +4,9 % |
| 2019 | 4.580 €/m² | +6,5 % | 3.860 €/m² | +6,6 % | 11,20 €/m² | +4,7 % |
| 2020 | 4.850 €/m² | +5,9 % | 4.120 €/m² | +6,7 % | 11,70 €/m² | +4,5 % |
| 2021 | 5.180 €/m² | +6,8 % | 4.420 €/m² | +7,3 % | 12,30 €/m² | +5,1 % |
| 2022 | 5.520 €/m² | +6,6 % | 4.760 €/m² | +7,7 % | 13,00 €/m² | +5,7 % |
| 2023 | 5.600 €/m² | +1,4 % | 4.900 €/m² | +2,9 % | 13,60 €/m² | +4,6 % |
| 2024 | 5.620 €/m² | +0,4 % | 4.930 €/m² | +0,6 % | 14,20 €/m² | +4,4 % |
| 2025 | 5.650 €/m² | +0,5 % | 4.950 €/m² | +0,4 % | 14,80 €/m² | +4,2 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
Häufige Fragen zu Kauf, Verkauf, Finanzierung und Wohnen in Ulm — kompakt beantwortet.
Viele Eigentümer in Ulm sitzen auf einem Vermögenswert, den sie nicht anfassen können, weil sie ihr Zuhause nicht aufgeben wollen. Genau dafür gibt es die Immobilienverrentung: Der Verkauf findet statt, der Auszug nicht. Je nach Modell — Nießbrauch, Wohnrecht, Leibrente oder Rückanmietung — fließt der Kaufpreis als Einmalzahlung, als monatliche Rente oder als Kombination aus beidem.
Entscheidend ist die Absicherung: Das Wohnrecht wird an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen, bevor der Käufer als Eigentümer eingetragen wird. Wir rechnen für Ihre Immobilie in Ulm durch, wie stark der Nießbrauchwert den Kaufpreis mindert — und ob sich das gegenüber einem klassischen Verkauf rechnet.
Wir arbeiten dabei ergebnisoffen. Wenn ein normaler Verkauf mit anschließendem Umzug für Sie wirtschaftlich besser ist, sagen wir Ihnen das — statt ein Verrentungsmodell zu verkaufen, das nicht passt.
Unternehmer in Ulm, die ihre Gewerbeimmobilie verkaufen und zurückmieten möchten, nutzen Sale & Lease-Back: Sie verkaufen Bürogebäude, Halle oder Praxisobjekt an einen Investor, erhalten Liquidität für Wachstum oder Konsolidierung und mieten das Objekt langfristig zurück. Der Standort in Ulm bleibt unverändert.
FREITAG® begleitet den gesamten Prozess: werthaltige Bewertung, Auswahl qualifizierter Investoren, Vertragsgestaltung mit klaren Rückanmietungsbedingungen — inklusive Optionsrechten auf Rückkauf und flexiblen Laufzeiten.
Wir prüfen kostenlos, ob Ihre Gewerbeimmobilie in Ulm für ein Sale & Lease-Back geeignet ist, und holen transparente Angebote ein — ohne Verpflichtung und ohne versteckte Kosten.
Gastronomieobjekte in Ulm bewerten sich anders als Wohnimmobilien: Maßgeblich sind Umsatz, Deckungsbeitrag, Sitzplatzzahl, Küchentechnik, Konzessionen und die Frage, ob der Betrieb ohne den bisherigen Inhaber funktioniert. Wir bewerten nach Ertragswert und benennen offen, welche Anteile auf Immobilie, Inventar und Firmenwert entfallen.
Die Vermarktung erfolgt diskret. Ein öffentlich sichtbares Verkaufsangebot verunsichert Personal, Stammgäste und Lieferanten in Ulm — deshalb sprechen wir Interessenten gezielt und unter Vertraulichkeitserklärung an.
Ob Verkauf, Verpachtung oder Übergabe an einen Nachfolger innerhalb der Familie: Wir strukturieren den Weg, der zur Situation Ihres Betriebs in Ulm passt, und begleiten bis zum Notar- oder Pachtvertragstermin.
Geschäftsführer der FREITAG® Beteiligungsgesellschaft mbH
Gerhard Hahn bewertet und vermittelt seit mehr als drei Jahrzehnten Immobilien in Bayern und Süddeutschland. Sein Schwerpunkt liegt auf Objekten, die nicht öffentlich inseriert werden, und auf Konstellationen, in denen mehrere Eigentümer eine gemeinsame Lösung finden müssen.
Käufer und Verkäufer in Ulm profitieren von der Verhandlungserfahrung aus über 30 Berufsjahren: Gerhard Hahn führt Gespräche zum Abschluss, nicht zum Inserat. Persönliche Termine in Ulm sind für Gerhard Hahn fester Bestandteil jedes Mandats — keine Ferndiagnose, keine Templates.
Hinweis: Diese Liste basiert auf einer KI-gestützten Recherche (ChatGPT) öffentlich verfügbarer Quellen und stellt keine offizielle Bewertung oder Empfehlung dar. Reihenfolge ohne wertende Hierarchie.
Spezialisierter Immobilienmakler für den Verkauf und die Vermietung von Häusern und Wohnungen in Ulm, Neu-Ulm und Umgebung. DAHLER ist als etablierte Maklergruppe mit lokaler Expertise vor Ort tätig.
Website besuchenSeit 1994 tätig in der Region vom Bodensee bis Ulm mit über 30 Jahren Erfahrung. Das Team am Münsterplatz unterstützt beim Kauf, Verkauf und der Bewertung von Immobilien in Ulm und Neu-Ulm. 2025 wurden über 300 Immobilien erfolgreich verkauft.
Website besuchenUnabhängige Immobilienmakler mit fundierter regionaler Marktkenntnis für Ulm, Neu-Ulm und Umgebung. Spezialisiert auf Villen, Häuser und Wohnungen zum Kauf und zur Miete mit persönlicher und diskreter Beratung.
Website besuchenEin eingespieltes Team von Immobilienspezialisten mit langjähriger Marktkenntnis für die Bewertung und den Verkauf von Immobilien in der Region Ulm und Neu-Ulm.
Website besuchenImmobilienmakler in Ulm, der Tradition mit Innovation verbindet. Unterstützung beim Kauf, Verkauf und der Vermietung von Immobilien mit strategischem Marketing und persönlichem Engagement.
Website besuchenMit über 20 Jahren Erfahrung in der Immobilienbranche begleitet das 11-köpfige Team beim Kauf, Verkauf und der Bewertung von Immobilien in Ulm und Umgebung mit umfassendem, individuell zugeschnittenem Service.
Website besuchenImmobilienmakler seit über 13 Jahren in Senden, Ulm und Umgebung. Spezialisiert auf den Verkauf und die Vermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien an der Donau.
Website besuchenSie suchen einen Immobilienmakler nicht direkt in Ulm, sondern im Umland? FREITAG® betreut auch folgende Gemeinden in Baden-Württemberg mit lokalem Marktwissen, aktuellen Kaufpreisen und persönlicher Beratung:
Diese Standorte liegen im Preisband ±10 % um den aktuellen Häuser-Quadratmeterpreis von Ulm (Ø 5.650 €/m²) — ideal für einen ehrlichen Marktvergleich und alternative Standortprüfungen.
Ulm liegt in einer Grenzregion — viele unserer Kunden vergleichen Standorte länderübergreifend. Diese Gemeinden in den Nachbarländern bieten ähnliche Lagequalitäten und sind häufig die nächstliegende Alternative:
Detailanalyse von Grundstück, Baujahr, Zustand und Mikrolage. Wir entwickeln eine individuelle Vermarktungsstrategie und begleiten den Hausverkauf bis zum Notartermin.
Wir berücksichtigen Teilungserklärung, Hausgeld, Energieausweis, Rücklagen und Zielgruppe — und strukturieren den gesamten Verkaufsprozess für Sie.
Bebaubarkeit, Zuschnitt, Erschließung und Bodenrichtwert sind entscheidend. Wir bewerten realistisch und sprechen geeignete Käufer und Investoren gezielt an.
Bewertung nach Ertragswert, Prüfung der Mietverträge und gezielte Ansprache von Bestandshaltern und Family Offices — ohne öffentliches Inserat.
Der richtige Mietpreis entscheidet über Leerstand oder Dauermieter. Wir setzen ihn marktgerecht an und filtern Interessenten vor, statt Massenbesichtigungen zu veranstalten.
Bei Häusern zählt die Mieterqualität mehr als die letzte Preisstufe. Wir wählen Mietparteien aus, die das Objekt langfristig pflegen.
Verkaufen und wohnen bleiben: Wir vergleichen die vier gängigen Modelle anhand Ihrer Situation und benennen die jeweiligen Nachteile ebenso klar wie die Vorteile.
Für Erbauseinandersetzung, Scheidung, Bank oder Verkauf — eine belastbare Bewertung, die auch gegenüber Dritten Bestand hat.
Sprechen Sie uns an — wir beraten Sie unverbindlich zu Wertermittlung, Vermarktung und nächsten Schritten.
Telefonzeiten: Mo.–Sa. 09:00–20:00 Uhr · So. & Feiertage geschlossen
Der aktuelle Marktbericht der Stadt Ulm beschreibt einen weiter angespannten Wohnungsmarkt. Obwohl die Zahl der fertiggestellten Wohnungen 2025 deutlich gestiegen ist, gingen die Erstverkäufe von Neubauwohnungen im Vergleich zum Vorjahr zurück.
Der CityReport Ulm/Neu-Ulm 2026 sieht die Nachfrage nach Neubauimmobilien weiter vor allem bei Eigentumswohnungen. Gleichzeitig bleiben Angebot und Neubauaktivitäten knapp, was die Preise hoch hält.
Der Immobilienmarktbericht Ulm Q1 2026 zeigt stabile Kaufpreise und deutlich unterschiedliche Mietentwicklungen. Mietwohnungen verteuern sich weiter, während sich andere Segmente eher stabilisieren.
Der Immobilienmarktbericht für Ulm Q2 2025 meldet moderate Preis- und Mietsteigerungen in allen Segmenten. Besonders Neubauwohnungen bleiben knapp und erzielen die höchsten Mieten.
Die Stadt Ulm bestätigt, dass die Grundsteuer 2026 unverändert bleibt. Nur Grundstückseigentümer mit veränderten Bemessungsgrundlagen erhalten einen neuen Bescheid.
Die Stadt Ulm erläutert in einer FAQ die neue Grundsteuer ab 2025. Dort werden die Berechnungsgrundlagen und die neuen Hebesätze ausführlich erklärt.
Die Stadt Ulm hat die Hebesätze zur Grundsteuerreform veröffentlicht. Ab 2025 gelten niedrigere Hebesätze als zuvor, wodurch sich die Grundsteuer für viele Eigentümer verändert.
Ein Beitrag beschreibt das seit Jahrzehnten praktizierte Ulmer Bodenmodell: Die Stadt kauft Grundstücke selbst auf, um spätere Spekulation zu verhindern und Bauflächen kontrolliert zu entwickeln.
