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Zwischen dem Entschluss zu verkaufen und dem Notartermin liegen in Ellgau in der Regel mehrere Monate Arbeit: Unterlagen zusammentragen, den Wert belastbar ermitteln, die richtige Käufergruppe finden, verhandeln. Diese Schritte übernehmen wir vollständig und halten Sie dabei über jeden Zwischenstand informiert.
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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
Über 30 Jahre Erfahrung als Immobilienspezialist
Wir vermarkten Ihre Immobilie in Ellgau grundsätzlich zunächst off-market — ohne Schild, ohne Online-Inserat, ohne öffentliches Exposé. Erst wenn der diskrete Weg ausgeschöpft ist und Sie es ausdrücklich wünschen, gehen wir in die Breitenvermarktung. So bleibt Ihre Privatsphäre gewahrt — gegenüber Nachbarn, Mietern, Mitarbeitern und dem Finanzamt.
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Wer einen erfahrenen Immobilienmakler in Ellgau sucht, erwartet mehr als nur die Veröffentlichung eines Inserats. Entscheidend sind eine realistische Wertermittlung, eine passende Vermarktungsstrategie, hochwertige Unterlagen, professionelle Kommunikation mit Interessenten und eine sichere Vertragsabwicklung. Genau hier setzen wir an.
Als Maklerbüro für Ellgau begleiten wir Eigentümer, Erbengemeinschaften, Kapitalanleger und Vermieter in allen Phasen der Immobilienvermittlung — mit klaren Prozessen und nachvollziehbarer Beratung.
Persönliches GesprächPersönlich, diskret, mit über 15 Jahren Marktkenntnis – Ihr Immobilienmakler für Ellgau.
Sie müssen nicht zu uns kommen: Für ein persönliches Beratungsgespräch oder eine Immobilienbewertung fährt Ihr Makler selbstverständlich zu Ihnen nach Ellgau – diskret, unverbindlich und zu einem Termin, der zu Ihnen passt.
Die folgenden Zahlen zeigen, wie sich Kaufpreise, Mieten und Bodenrichtwerte in Ellgau entwickelt haben. Sie sind Durchschnittswerte über den gesamten Ort — Lage, Baujahr und Zustand einer konkreten Immobilie können deutlich davon abweichen.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Ellgau: 4.150 €/m²
Die Hauspreise in Ellgau sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 2.850 €/m² | – |
| 2018 | 3.020 €/m² | +6 % |
| 2019 | 3.210 €/m² | +6,3 % |
| 2020 | 3.420 €/m² | +6,5 % |
| 2021 | 3.690 €/m² | +7,9 % |
| 2022 | 4.020 €/m² | +8,9 % |
| 2023 | 4.080 €/m² | +1,5 % |
| 2024 | 4.120 €/m² | +1 % |
| 2025 | 4.150 €/m² | +0,7 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Ellgau: 3.850 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Ellgau eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 2.650 €/m² | – |
| 2018 | 2.810 €/m² | +6 % |
| 2019 | 2.980 €/m² | +6 % |
| 2020 | 3.170 €/m² | +6,4 % |
| 2021 | 3.390 €/m² | +6,9 % |
| 2022 | 3.650 €/m² | +7,7 % |
| 2023 | 3.720 €/m² | +1,9 % |
| 2024 | 3.790 €/m² | +1,9 % |
| 2025 | 3.850 €/m² | +1,6 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Ellgau: 10,80 €/m²
Die Mieten in Ellgau sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 7,80 €/m² | – |
| 2018 | 8,10 €/m² | +3,8 % |
| 2019 | 8,40 €/m² | +3,7 % |
| 2020 | 8,80 €/m² | +4,8 % |
| 2021 | 9,30 €/m² | +5,7 % |
| 2022 | 9,90 €/m² | +6,5 % |
| 2023 | 10,20 €/m² | +3 % |
| 2024 | 10,50 €/m² | +2,9 % |
| 2025 | 10,80 €/m² | +2,9 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Ellgau: 320 €/m²
Der Bodenrichtwert in Ellgau hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 180 €/m² | – |
| 2018 | 195 €/m² | +8,3 % |
| 2019 | 210 €/m² | +7,7 % |
| 2020 | 230 €/m² | +9,5 % |
| 2021 | 255 €/m² | +10,9 % |
| 2022 | 285 €/m² | +11,8 % |
| 2023 | 300 €/m² | +5,3 % |
| 2024 | 312 €/m² | +4 % |
| 2025 | 320 €/m² | +2,6 % |
Der Immobilienmarkt in Ellgau ist insgesamt als kleiner, aber stabiler Umlandmarkt einzuordnen. Käufer treffen auf ein begrenztes Angebot, insbesondere bei Einfamilienhäusern und Baugrundstücken, was die Preise stützt. Gleichzeitig ist die Nachfrage nicht so breit wie in den größeren Zentren, weshalb sich der Markt eher über Qualität, Lage und Objektzustand als über kurzfristige Spekulation definiert. Für Verkäufer bleibt Ellgau attraktiv, wenn Immobilien gut gepflegt sind und eine zeitgemäße Ausstattung bieten. Bei älteren Objekten ist die Preisfindung stärker von energetischem Zustand und Modernisierungsbedarf abhängig. Für Kapitalanleger ist Ellgau vor allem dann interessant, wenn eine langfristige Vermietbarkeit im regionalen Umfeld gesucht wird. Die Mietrendite liegt grob in einer Spanne von etwa 3,0 bis 4,0 % brutto , abhängig von Kaufpreis, Objektgröße und erzielbarer Miete. Im Verhältnis zu den Kaufpreisen ist die Rendite damit solide, aber nicht hoch; der Fokus liegt eher auf Werterhalt und moderatem Wertzuwachs als auf maximaler laufender Verzinsung. Insgesamt zeigen die Immobilienpreise Ellgau ein Bild mit anhaltender Grundnachfrage, während der Quadratmeterpreis Ellgau nach den starken Anstiegen der Vorjahre zuletzt auf einem höheren, aber stabilisierten Niveau verharrt. Wer Wohnung kaufen Ellgau oder Haus kaufen Ellgau möchte, sollte daher vor allem die Mikrolage, den energetischen Zustand und die Grundstücksqualität sorgfältig prüfen.
Ein genauerer Blick auf die letzten Jahre zeigt, wie sich der Immobilienmarkt Ellgau im bayerischen Markt mit seiner starken Münchner Verflechtung konkret entwickelt hat. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Ellgau bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 2.850 €/m² im Jahr 2017 auf aktuell 4.150 €/m² (2025) — ein Gesamtveränderung von +45,6 % über 8 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +4,8 % p.a. entspricht. Eigentumswohnungen in Ellgau starteten 2017 bei rund 2.650 €/m² und liegen heute bei 3.850 €/m² (+45,3 % über 8 Jahre, Ø +4,8 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Ellgau entwickelte sich von 7,80 €/m² (2017) auf aktuell 10,80 €/m² — +38,5 % über 8 Jahre bzw. Ø +4,2 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Ellgau stieg von 180 €/m² (2017) auf aktuell 320 €/m² (+77,8 % in 8 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Ellgau eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 3,4 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 1.200 Einwohnern bildet Ellgau ein begrenztes, aber kontinuierliches Transaktionsvolumen — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Ellgau, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 3 – 4 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Ellgau gegenüber dem Median aller Gemeinden in Bayern.
| Kennzahl | Ellgau | Bayern (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 4.150 €/m² | 3.650 €/m² | +13,7 % |
| Wohnungen Ø | 3.850 €/m² | 3.850 €/m² | 0 % |
| Mieten Ø | 10,80 €/m² | 9,80 €/m² | +10,2 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Ellgau, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2.850 €/m² | – | 2.650 €/m² | – | 7,80 €/m² | – |
| 2018 | 3.020 €/m² | +6 % | 2.810 €/m² | +6 % | 8,10 €/m² | +3,8 % |
| 2019 | 3.210 €/m² | +6,3 % | 2.980 €/m² | +6 % | 8,40 €/m² | +3,7 % |
| 2020 | 3.420 €/m² | +6,5 % | 3.170 €/m² | +6,4 % | 8,80 €/m² | +4,8 % |
| 2021 | 3.690 €/m² | +7,9 % | 3.390 €/m² | +6,9 % | 9,30 €/m² | +5,7 % |
| 2022 | 4.020 €/m² | +8,9 % | 3.650 €/m² | +7,7 % | 9,90 €/m² | +6,5 % |
| 2023 | 4.080 €/m² | +1,5 % | 3.720 €/m² | +1,9 % | 10,20 €/m² | +3 % |
| 2024 | 4.120 €/m² | +1 % | 3.790 €/m² | +1,9 % | 10,50 €/m² | +2,9 % |
| 2025 | 4.150 €/m² | +0,7 % | 3.850 €/m² | +1,6 % | 10,80 €/m² | +2,9 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
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Der Ablauf ist diskret: Ansprache erfolgt off-market, ohne Inserat und ohne Schild am Objekt. Mitarbeiter, Kunden und Wettbewerber in Ellgau erfahren nichts, solange Sie es nicht wünschen.
Am Anfang steht eine belastbare Bewertung nach Ertragswert — keine Wunschzahl. Auf dieser Basis entscheiden Sie, ob verkauft, zurückgemietet oder gehalten wird.
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Alternativ verpachten wir: solvente Pächter mit Branchenerfahrung, Prüfung von Bonität und Konzept, langfristig planbare Pachteinnahmen. Für jede Gastronomie-Immobilie in Ellgau die passende Strategie.
Geschäftsführer der FREITAG® Beteiligungsgesellschaft mbH
Als Gutachter und Makler mit über 30 Jahren Praxis kennt Gerhard Hahn beide Seiten des Marktes: die belastbare Wertermittlung und die tatsächliche Zahlungsbereitschaft der Käufer. Für Eigentümer, Erben und Kapitalanleger übersetzt er das in eine konkrete Verkaufs- oder Vermietungsstrategie.
Gerhard Hahn kennt die Preisstrukturen, Lagequalitäten und Käufermilieus in Ellgau aus über drei Jahrzehnten persönlicher Vermittlungspraxis. Persönliche Termine in Ellgau sind für Gerhard Hahn fester Bestandteil jedes Mandats — keine Ferndiagnose, keine Templates.
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Diese Standorte liegen im Preisband ±10 % um den aktuellen Häuser-Quadratmeterpreis von Ellgau (Ø 4.150 €/m²) — ideal für einen ehrlichen Marktvergleich und alternative Standortprüfungen.
Ellgau liegt in einer Grenzregion — viele unserer Kunden vergleichen Standorte länderübergreifend. Diese Gemeinden in den Nachbarländern bieten ähnliche Lagequalitäten und sind häufig die nächstliegende Alternative:
Detailanalyse von Grundstück, Baujahr, Zustand und Mikrolage. Wir entwickeln eine individuelle Vermarktungsstrategie und begleiten den Hausverkauf bis zum Notartermin.
Protokolle der Eigentümerversammlung, Instandhaltungsrücklage und Sondernutzungsrechte entscheiden mit über den Preis. Wir sichten die Unterlagen vor dem ersten Besichtigungstermin.
Ein Grundstück verkauft sich über das, was darauf entstehen darf. Wir ermitteln das realistische Baurecht und sprechen Bauträger sowie private Käufer parallel an.
Büro, Praxis, Halle, Hotel oder Gastronomie — diskrete Vermarktung mit fundierter Bewertung und persönlicher Begleitung bis zum Abschluss.
Bonitätsprüfung, Selbstauskunft, Übergabeprotokoll und ein sauberer Mietvertrag — wir übernehmen die Vermietung vollständig, inklusive Besichtigungen.
Bei Häusern zählt die Mieterqualität mehr als die letzte Preisstufe. Wir wählen Mietparteien aus, die das Objekt langfristig pflegen.
Verkaufen und wohnen bleiben: Wir vergleichen die vier gängigen Modelle anhand Ihrer Situation und benennen die jeweiligen Nachteile ebenso klar wie die Vorteile.
Nachvollziehbare Wertermittlung als Grundlage für Verkauf oder Vermietung — durchgeführt von zertifizierten Gutachtern mit regionaler Marktkenntnis.
Sprechen Sie uns an — wir beraten Sie unverbindlich zu Wertermittlung, Vermarktung und nächsten Schritten.
Telefonzeiten: Mo.–Sa. 09:00–20:00 Uhr · So. & Feiertage geschlossen
Ein aktuelles Exposé bietet ein 761 Quadratmeter großes Baugrundstück in Ellgau zum Verkauf an. Es ist voll erschlossen, kurzfristig bebaubar und ohne Bauzwang; die Bebauung richtet sich nach dem geltenden Bebauungsplan.
Ein Artikel über die Finanzen der Gemeinde Ellgau nennt Gewerbesteuer, Grundsteuer A und B sowie die jüngste Anpassung der Hebesätze. Für Immobilienbesitzer ist vor allem die gesenkte Grundsteuer B relevant.
Ein Bericht über die Bürgerversammlung in Ellgau nennt Einnahmen aus dem Verkauf von Bauplätzen im Baugebiet Vogtgarten III. Außerdem wird auf Investitionszuweisungen für die Gemeinde Bezug genommen, was den wirtschaftlichen und baulichen Entwicklungskontext in Ellgau stützt.
Die Gemeinde beschreibt Baugrundstücke in Ellgau als gefragt und nennt das Baugebiet Vogtgarten III, das 2021 geschaffen wurde; die Bebauung habe bereits begonnen. Damit liegt ein klarer Immobilien- und Bau-Bezug zu Ellgau vor.
Auf der Seite zu Steuern und Gebühren nennt die Gemeinde Ellgau die Hebesätze für Grundsteuer A und B sowie die Gewerbesteuer. Das ist für Immobilien- und Wirtschaftsfragen relevant, weil die kommunalen Hebesätze direkte Kostenfaktoren für Eigentümer und Betriebe sind.
Die Gemeindeseite zur Bauleitplanung verweist auf laufende Themen rund um Bebauungspläne und die formale Steuerung von Bauvorhaben in Ellgau. Konkrete einzelne Projekte werden dort nicht ausgeführt, aber die Seite belegt, dass Ellgau die Bauleitplanung aktiv als kommunales Thema führt.
