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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
Über 30 Jahre Erfahrung als Immobilienspezialist
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Als Maklerbüro für Zapfendorf begleiten wir Eigentümer, Erbengemeinschaften, Kapitalanleger und Vermieter in allen Phasen der Immobilienvermittlung — mit klaren Prozessen und nachvollziehbarer Beratung.
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Die folgenden Zahlen zeigen, wie sich Kaufpreise, Mieten und Bodenrichtwerte in Zapfendorf entwickelt haben. Sie sind Durchschnittswerte über den gesamten Ort — Lage, Baujahr und Zustand einer konkreten Immobilie können deutlich davon abweichen.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Zapfendorf: 3.150 €/m²
Die Hauspreise in Zapfendorf sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 2.050 €/m² | – |
| 2017 | 2.150 €/m² | +4,9 % |
| 2018 | 2.280 €/m² | +6 % |
| 2019 | 2.420 €/m² | +6,1 % |
| 2020 | 2.580 €/m² | +6,6 % |
| 2021 | 2.820 €/m² | +9,3 % |
| 2022 | 3.120 €/m² | +10,6 % |
| 2023 | 3.080 €/m² | -1,3 % |
| 2024 | 3.150 €/m² | +2,3 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Zapfendorf: 2.850 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Zapfendorf eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 1.850 €/m² | – |
| 2017 | 1.940 €/m² | +4,9 % |
| 2018 | 2.050 €/m² | +5,7 % |
| 2019 | 2.180 €/m² | +6,3 % |
| 2020 | 2.320 €/m² | +6,4 % |
| 2021 | 2.520 €/m² | +8,6 % |
| 2022 | 2.760 €/m² | +9,5 % |
| 2023 | 2.820 €/m² | +2,2 % |
| 2024 | 2.850 €/m² | +1,1 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Zapfendorf: 8,90 €/m²
Die Mieten in Zapfendorf sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 6,20 €/m² | – |
| 2017 | 6,40 €/m² | +3,2 % |
| 2018 | 6,65 €/m² | +3,9 % |
| 2019 | 6,90 €/m² | +3,8 % |
| 2020 | 7,20 €/m² | +4,3 % |
| 2021 | 7,55 €/m² | +4,9 % |
| 2022 | 8,05 €/m² | +6,6 % |
| 2023 | 8,55 €/m² | +6,2 % |
| 2024 | 8,90 €/m² | +4,1 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Zapfendorf: 210 €/m²
Der Bodenrichtwert in Zapfendorf hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 120 €/m² | – |
| 2017 | 130 €/m² | +8,3 % |
| 2018 | 145 €/m² | +11,5 % |
| 2019 | 160 €/m² | +10,3 % |
| 2020 | 175 €/m² | +9,4 % |
| 2021 | 190 €/m² | +8,6 % |
| 2022 | 215 €/m² | +13,2 % |
| 2023 | 210 €/m² | -2,3 % |
| 2024 | 210 €/m² | 0 % |
Der Immobilienmarkt in Zapfendorf ist insgesamt als stabil mit leichtem Angebotsmangel einzustufen. Bei Häusern zeigt sich weiterhin eine solide Nachfrage, insbesondere nach freistehenden Einfamilienhäusern und gepflegten Bestandsobjekten. Wohnungen profitieren von der Lage im erweiterten Einzugsbereich von Bamberg sowie von der Nachfrage durch Pendler, Paare und kleinere Haushalte. Damit ist der Markt weder ein ausgeprägter Käufermarkt noch ein klarer Verkäufermarkt, sondern eher ausgewogen mit leichtem Vorteil für Anbieter gut positionierter Immobilien. Die Preisentwicklung der letzten Jahre deutet auf einen langfristig intakten Aufwärtstrend hin, der sich zuletzt beruhigt hat. Für Kapitalanleger bleibt Zapfendorf interessant, wenn Lage, Zustand und Mietpotenzial zusammenpassen. Die grobe Mietrendite-Spanne liegt aktuell meist bei etwa 3,0 bis 4,2 % brutto , bei kleineren Wohnungen und günstig eingekauften Beständen teils etwas darüber. Wer die Quadratmeterpreise Zapfendorf im regionalen Vergleich betrachtet, erkennt einen Markt mit moderatem Preisniveau, solider Vermietbarkeit und guter Perspektive für langfristig orientierte Käufer. Besonders relevant bleiben dabei die Themen Immobilienpreise Zapfendorf, Mietpreise Zapfendorf und Bodenrichtwert Zapfendorf im Zusammenspiel mit der regionalen Nachfrageentwicklung.
Wer den Markt in Zapfendorf im bayerischen Markt mit seiner starken Münchner Verflechtung fundiert einordnen will, sollte einen Blick auf die mehrjährige Preisentwicklung werfen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Zapfendorf bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 2.050 €/m² im Jahr 2016 auf aktuell 3.150 €/m² (2024) — ein Gesamtveränderung von +53,7 % über 8 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +5,5 % p.a. entspricht. Eigentumswohnungen in Zapfendorf starteten 2016 bei rund 1.850 €/m² und liegen heute bei 2.850 €/m² (+54,1 % über 8 Jahre, Ø +5,6 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Zapfendorf entwickelte sich von 6,20 €/m² (2016) auf aktuell 8,90 €/m² — +43,5 % über 8 Jahre bzw. Ø +4,6 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Zapfendorf stieg von 120 €/m² (2016) auf aktuell 210 €/m² (+75,0 % in 8 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Zapfendorf eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 3,7 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 5.000 Einwohnern bildet Zapfendorf ein vergleichsweise enges Marktsegment — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Zapfendorf, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 3 – 4,2 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Zapfendorf gegenüber dem Median aller Gemeinden in Bayern.
| Kennzahl | Zapfendorf | Bayern (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 3.150 €/m² | 3.650 €/m² | -13,7 % |
| Wohnungen Ø | 2.850 €/m² | 3.850 €/m² | -26 % |
| Mieten Ø | 8,90 €/m² | 9,80 €/m² | -9,2 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Zapfendorf, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 2.050 €/m² | – | 1.850 €/m² | – | 6,20 €/m² | – |
| 2017 | 2.150 €/m² | +4,9 % | 1.940 €/m² | +4,9 % | 6,40 €/m² | +3,2 % |
| 2018 | 2.280 €/m² | +6 % | 2.050 €/m² | +5,7 % | 6,65 €/m² | +3,9 % |
| 2019 | 2.420 €/m² | +6,1 % | 2.180 €/m² | +6,3 % | 6,90 €/m² | +3,8 % |
| 2020 | 2.580 €/m² | +6,6 % | 2.320 €/m² | +6,4 % | 7,20 €/m² | +4,3 % |
| 2021 | 2.820 €/m² | +9,3 % | 2.520 €/m² | +8,6 % | 7,55 €/m² | +4,9 % |
| 2022 | 3.120 €/m² | +10,6 % | 2.760 €/m² | +9,5 % | 8,05 €/m² | +6,6 % |
| 2023 | 3.080 €/m² | -1,3 % | 2.820 €/m² | +2,2 % | 8,55 €/m² | +6,2 % |
| 2024 | 3.150 €/m² | +2,3 % | 2.850 €/m² | +1,1 % | 8,90 €/m² | +4,1 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
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Geschäftsführer der FREITAG® Beteiligungsgesellschaft mbH
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Hinweis: Diese Liste basiert auf einer KI-gestützten Recherche (ChatGPT) öffentlich verfügbarer Quellen und stellt keine offizielle Bewertung oder Empfehlung dar. Reihenfolge ohne wertende Hierarchie.
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Der Gemeinderat hob den vorherigen Feststellungsbeschluss auf und beschloss einen neuen Planentwurf für ein Verfahren mit erweiterten Grundstücksflächen. Damit ging das Projekt für die weitere Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung erneut in die Auslegung.
Der Marktgemeinderat Zapfendorf hat am 18.01.2024 beschlossen, ein bereits begonnenes Bauleitplanverfahren in einen vorhabenbezogenen Bebauungs- und Grünordnungsplan umzuwandeln. Die Unterlagen wurden Ende Oktober/November 2024 erneut öffentlich ausgelegt; betroffen ist ein Gewerbegebiet in der Gemarkung Zapfendorf.
Im Bereich Unterleiterbach wurden fast 30 neue Bauplätze als möglich beschrieben. Zugelassen sind sowohl Einfamilienhäuser als auch Doppel- und Reihenhäuser; der Beitrag ordnet das als wichtigen Schritt für die künftige Wohnentwicklung im Gemeindegebiet ein.
Für die Erweiterung des Milchwerks wurden Änderungen am Bebauungs- und Flächennutzungsplan notwendig. Der Beitrag ordnet die Planungen als zentrale Weichenstellung für den Ausbau des Standortes in Zapfendorf ein.
BMI kündigte an, den Standort Zapfendorf mit einem dreistelligen Millionenbetrag zu modernisieren und zum modernsten Ingredientswerk Europas umzubauen. Der Beitrag beschreibt das Vorhaben als langfristige Investition in den bestehenden Industriestandort.
Das geplante Neubaugebiet „Zapfendorf Ost IV“ wurde mit Erschließungsplanung vorgestellt. Vorgesehen sind 17 Wohngrundstücke auf rund 12.000 Quadratmetern, erschlossen über Reuther Weg und Oberleiterbacher Straße.
Der Beitrag berichtet über das Baugebiet „Zapfendorf Ost IV“ zwischen Oberleiterbacher Straße und Reuther Weg. Erwähnt werden neben der Nachverdichtung auch unterschiedliche Wohnformen bis hin zu mehrgeschossigen Gebäuden.
Das Bundesverwaltungsgericht erwähnt den Bebauungsplan „Zapfendorf Süd II“ im Zusammenhang mit einer Wohnbauflächenentwicklung. Für Zapfendorf ist das einer der frühesten auffindbaren Web-Treffer mit direktem Bezug zu einem Bebauungsplan.
