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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
Über 30 Jahre Erfahrung als Immobilienspezialist
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Als Maklerbüro für Königsee begleiten wir Eigentümer, Erbengemeinschaften, Kapitalanleger und Vermieter in allen Phasen der Immobilienvermittlung — mit klaren Prozessen und nachvollziehbarer Beratung.
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Die folgenden Zahlen zeigen, wie sich Kaufpreise, Mieten und Bodenrichtwerte in Königsee entwickelt haben. Sie sind Durchschnittswerte über den gesamten Ort — Lage, Baujahr und Zustand einer konkreten Immobilie können deutlich davon abweichen.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Königsee: 1.780 €/m²
Die Hauspreise in Königsee sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 1.320 €/m² | – |
| 2018 | 1.390 €/m² | +5,3 % |
| 2019 | 1.470 €/m² | +5,8 % |
| 2020 | 1.560 €/m² | +6,1 % |
| 2021 | 1.680 €/m² | +7,7 % |
| 2022 | 1.820 €/m² | +8,3 % |
| 2023 | 1.790 €/m² | -1,6 % |
| 2024 | 1.760 €/m² | -1,7 % |
| 2025 | 1.780 €/m² | +1,1 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Königsee: 1.620 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Königsee eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 1.180 €/m² | – |
| 2018 | 1.240 €/m² | +5,1 % |
| 2019 | 1.310 €/m² | +5,6 % |
| 2020 | 1.390 €/m² | +6,1 % |
| 2021 | 1.500 €/m² | +7,9 % |
| 2022 | 1.640 €/m² | +9,3 % |
| 2023 | 1.630 €/m² | -0,6 % |
| 2024 | 1.610 €/m² | -1,2 % |
| 2025 | 1.620 €/m² | +0,6 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Königsee: 6,80 €/m²
Die Mieten in Königsee sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 5,20 €/m² | – |
| 2018 | 5,40 €/m² | +3,8 % |
| 2019 | 5,60 €/m² | +3,7 % |
| 2020 | 5,85 €/m² | +4,5 % |
| 2021 | 6,10 €/m² | +4,3 % |
| 2022 | 6,45 €/m² | +5,7 % |
| 2023 | 6,60 €/m² | +2,3 % |
| 2024 | 6,70 €/m² | +1,5 % |
| 2025 | 6,80 €/m² | +1,5 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Königsee: 55 €/m²
Der Bodenrichtwert in Königsee hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 28 €/m² | – |
| 2018 | 31 €/m² | +10,7 % |
| 2019 | 34 €/m² | +9,7 % |
| 2020 | 38 €/m² | +11,8 % |
| 2021 | 43 €/m² | +13,2 % |
| 2022 | 49 €/m² | +14 % |
| 2023 | 52 €/m² | +6,1 % |
| 2024 | 54 €/m² | +3,8 % |
| 2025 | 55 €/m² | +1,9 % |
Der Immobilienmarkt in Königsee-Rottenbach ist insgesamt als eher ausgeglichener bis leicht käuferfreundlicher Markt einzuordnen. Die Nachfrage ist vorhanden, aber nicht mit den Dynamiken größerer Städte vergleichbar. Das Angebot an Einfamilienhäusern und kleineren Wohnungen ist begrenzt, wodurch gut gepflegte Objekte mit solider Energieeffizienz relativ zügig Interessenten finden. Gleichzeitig wirken die demografische Entwicklung und die ländliche Lage dämpfend auf kurzfristige Preissprünge. Für Eigennutzer bleibt der Standort attraktiv, weil die Immobilienpreise Königsee-Rottenbach im Thüringer Vergleich moderat sind und sich ein Haus kaufen Königsee-Rottenbach oder eine Wohnung kaufen Königsee-Rottenbach finanziell oft noch gut darstellen lässt. Für Kapitalanleger ist die Lage vor allem dann interessant, wenn eine stabile Vermietbarkeit, niedriger Instandhaltungsbedarf und ein realistischer Kaufpreis gegeben sind. Die grobe Mietrendite-Spanne liegt je nach Objektqualität und Kaufpreis meist bei etwa 4,0 bis 5,8 % brutto . Im Bestand sind vor allem modernisierte Wohnungen und kleinere Häuser mit guter Anbindung gefragt; bei sanierungsbedürftigen Objekten müssen Investitionskosten und energetische Anforderungen sorgfältig berücksichtigt werden. Insgesamt spricht der Markt für eine langfristige, vorsichtige Strategie mit Fokus auf Substanz und Lagequalität.
Wer den Markt in Königsee im thüringer Markt mit guter überregionaler Anbindung fundiert einordnen will, sollte einen Blick auf die mehrjährige Preisentwicklung werfen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Königsee bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 1.320 €/m² im Jahr 2017 auf aktuell 1.780 €/m² (2025) — ein Gesamtveränderung von +34,8 % über 8 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +3,8 % p.a. entspricht. Der bisherige Höchststand wurde 2022 mit 1.820 €/m² erreicht; seitdem hat sich der Markt um -2,2 % korrigiert — ein in vielen deutschen Mittelstandsmärkten typisches Muster nach der Zinswende. Eigentumswohnungen in Königsee starteten 2017 bei rund 1.180 €/m² und liegen heute bei 1.620 €/m² (+37,3 % über 8 Jahre, Ø +4,0 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Königsee entwickelte sich von 5,20 €/m² (2017) auf aktuell 6,80 €/m² — +30,8 % über 8 Jahre bzw. Ø +3,4 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Königsee stieg von 28 €/m² (2017) auf aktuell 55 €/m² (+96,4 % in 8 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Königsee eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 5,0 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 7.000 Einwohnern bildet Königsee ein begrenztes, aber kontinuierliches Transaktionsvolumen — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Königsee, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 4 – 5,8 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Königsee gegenüber dem Median aller Gemeinden in Thüringen.
| Kennzahl | Königsee | Thüringen (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 1.780 €/m² | 1.780 €/m² | 0 % |
| Wohnungen Ø | 1.620 €/m² | 1.640 €/m² | -1,2 % |
| Mieten Ø | 6,80 €/m² | 6,90 €/m² | -1,4 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Königsee, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | 1.320 €/m² | – | 1.180 €/m² | – | 5,20 €/m² | – |
| 2018 | 1.390 €/m² | +5,3 % | 1.240 €/m² | +5,1 % | 5,40 €/m² | +3,8 % |
| 2019 | 1.470 €/m² | +5,8 % | 1.310 €/m² | +5,6 % | 5,60 €/m² | +3,7 % |
| 2020 | 1.560 €/m² | +6,1 % | 1.390 €/m² | +6,1 % | 5,85 €/m² | +4,5 % |
| 2021 | 1.680 €/m² | +7,7 % | 1.500 €/m² | +7,9 % | 6,10 €/m² | +4,3 % |
| 2022 | 1.820 €/m² | +8,3 % | 1.640 €/m² | +9,3 % | 6,45 €/m² | +5,7 % |
| 2023 | 1.790 €/m² | -1,6 % | 1.630 €/m² | -0,6 % | 6,60 €/m² | +2,3 % |
| 2024 | 1.760 €/m² | -1,7 % | 1.610 €/m² | -1,2 % | 6,70 €/m² | +1,5 % |
| 2025 | 1.780 €/m² | +1,1 % | 1.620 €/m² | +0,6 % | 6,80 €/m² | +1,5 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
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Der Ablauf ist diskret: Ansprache erfolgt off-market, ohne Inserat und ohne Schild am Objekt. Mitarbeiter, Kunden und Wettbewerber in Königsee erfahren nichts, solange Sie es nicht wünschen.
Am Anfang steht eine belastbare Bewertung nach Ertragswert — keine Wunschzahl. Auf dieser Basis entscheiden Sie, ob verkauft, zurückgemietet oder gehalten wird.
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Geschäftsführer der FREITAG® Beteiligungsgesellschaft mbH
Seit über 30 Jahren ist Gerhard Hahn als Immobiliengutachter, Immobilienberater und Makler in Bayern und im süddeutschen Raum tätig — mit Schwerpunkt auf hochwertigem Wohneigentum, Off-Market-Vermarktung und der diskreten Begleitung von Eigentümern, Erbengemeinschaften und Family Offices.
Viele Eigentümer in Königsee möchten verkaufen, ohne dass Nachbarn, Mieter oder Mitarbeiter davon erfahren. Genau dieses diskrete Vorgehen begleitet Gerhard Hahn seit über 30 Jahren. Persönliche Termine in Königsee sind für Gerhard Hahn fester Bestandteil jedes Mandats — keine Ferndiagnose, keine Templates.
Hinweis: Diese Liste basiert auf einer KI-gestützten Recherche (ChatGPT) öffentlich verfügbarer Quellen und stellt keine offizielle Bewertung oder Empfehlung dar. Reihenfolge ohne wertende Hierarchie.
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Website besuchenSie suchen einen Immobilienmakler nicht direkt in Königsee, sondern im Umland? FREITAG® betreut auch folgende Gemeinden in Thüringen mit lokalem Marktwissen, aktuellen Kaufpreisen und persönlicher Beratung:
Diese Standorte liegen im Preisband ±10 % um den aktuellen Häuser-Quadratmeterpreis von Königsee (Ø 1.780 €/m²) — ideal für einen ehrlichen Marktvergleich und alternative Standortprüfungen.
Grundstückszuschnitt, Bausubstanz, Sanierungsstau und Nachbarschaft bestimmen den Preis. Wir bewerten diese Punkte nüchtern und richten die Vermarktung danach aus.
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Bebaubarkeit, Zuschnitt, Erschließung und Bodenrichtwert sind entscheidend. Wir bewerten realistisch und sprechen geeignete Käufer und Investoren gezielt an.
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Die LEG Thüringen führt die Otto Bock Manufacturing Königsee GmbH mit Standortanschrift in der Lindenstraße 13 in 07426 Königsee. Der Datensatz belegt die Präsenz eines Unternehmens am Standort Königsee und ist für die Einordnung der wirtschaftlichen Entwicklung vor Ort relevant.
Das Projekt „Neubau Haus LebensWert“ in Königsee ist als Neubauvorhaben dokumentiert. Genannt wird die Adresse Am Kümmelbrunnen 55 in Königsee sowie die Beteiligung der B&O Bau GmbH aus Jena. Der Eintrag weist damit auf ein konkretes Wohnbauprojekt in der Gemeinde hin.
Der Stadtrat Königsee befasste sich mit der Festlegung von Mietpreisen für die Neuvermietung von Gewerberäumen. In der Vorlage wird ausdrücklich auf die Attraktivität Königsees für Unternehmensansiedlungen verwiesen. Zugleich geht es um die Preisgestaltung für Büro- und Praxisflächen sowie andere Gewerberäume im Ort.
Im ehemaligen Bahnhofsbereich Rottenbach in der Gemeinde Königsee wurde ein neues Gemeindehaus fertiggestellt. Das Projekt ist Teil der IBA StadtLand in Thüringen und wird als Revitalisierung und Neugestaltung eines früheren Bahnhofsareals beschrieben. Der Beitrag hebt die Umnutzung und den öffentlichen Mehrwert für den Ortsteil hervor.
Ein Lokalbericht beschreibt den Umzug eines Unternehmens aus Königsee auf eine dreifach größere Produktionsfläche im Gehrener Gewerbegebiet. Der Artikel ist für Standort- und Gewerbeentwicklung in Bezug auf den Ort Königsee relevant, weil der Ausgangsstandort ausdrücklich Königsee ist.
Im Projektdatenbestand der Architektenkammer Thüringen wird die Sanierung und Umnutzung des Bahnhofs Rottenbach zum „BahnHofladen“ der Gemeinde Königsee geführt. Das Vorhaben steht für Ortsentwicklung und die Umnutzung bestehender Bausubstanz in Königsee.
