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Zwischen dem Entschluss zu verkaufen und dem Notartermin liegen in Fellen in der Regel mehrere Monate Arbeit: Unterlagen zusammentragen, den Wert belastbar ermitteln, die richtige Käufergruppe finden, verhandeln. Diese Schritte übernehmen wir vollständig und halten Sie dabei über jeden Zwischenstand informiert.
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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
Über 30 Jahre Erfahrung als Immobilienspezialist
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Wer einen erfahrenen Immobilienmakler in Fellen sucht, erwartet mehr als nur die Veröffentlichung eines Inserats. Entscheidend sind eine realistische Wertermittlung, eine passende Vermarktungsstrategie, hochwertige Unterlagen, professionelle Kommunikation mit Interessenten und eine sichere Vertragsabwicklung. Genau hier setzen wir an.
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Marktdaten für Fellen im Überblick: Kaufpreise für Häuser und Wohnungen, Mieten und Bodenrichtwerte, jeweils mit mehrjähriger Historie. Grundlage sind öffentlich verfügbare Statistiken und Auswertungen der Gutachterausschüsse.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Fellen: 2.650 €/m²
Die Hauspreise in Fellen sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2018 | 1.950 €/m² | – |
| 2019 | 2.080 €/m² | +6,7 % |
| 2020 | 2.220 €/m² | +6,7 % |
| 2021 | 2.390 €/m² | +7,7 % |
| 2022 | 2.560 €/m² | +7,1 % |
| 2023 | 2.620 €/m² | +2,3 % |
| 2024 | 2.640 €/m² | +0,8 % |
| 2025 | 2.650 €/m² | +0,4 % |
| 2026 | 2.650 €/m² | 0 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Fellen: 2.350 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Fellen eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2018 | 1.700 €/m² | – |
| 2019 | 1.810 €/m² | +6,5 % |
| 2020 | 1.930 €/m² | +6,6 % |
| 2021 | 2.070 €/m² | +7,3 % |
| 2022 | 2.210 €/m² | +6,8 % |
| 2023 | 2.280 €/m² | +3,2 % |
| 2024 | 2.320 €/m² | +1,8 % |
| 2025 | 2.340 €/m² | +0,9 % |
| 2026 | 2.350 €/m² | +0,4 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Fellen: 7,80 €/m²
Die Mieten in Fellen sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2018 | 6,20 €/m² | – |
| 2019 | 6,40 €/m² | +3,2 % |
| 2020 | 6,65 €/m² | +3,9 % |
| 2021 | 6,95 €/m² | +4,5 % |
| 2022 | 7,25 €/m² | +4,3 % |
| 2023 | 7,45 €/m² | +2,8 % |
| 2024 | 7,60 €/m² | +2 % |
| 2025 | 7,72 €/m² | +1,6 % |
| 2026 | 7,80 €/m² | +1 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Fellen: 105 €/m²
Der Bodenrichtwert in Fellen hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2018 | 72 €/m² | – |
| 2019 | 76 €/m² | +5,6 % |
| 2020 | 81 €/m² | +6,6 % |
| 2021 | 87 €/m² | +7,4 % |
| 2022 | 94 €/m² | +8 % |
| 2023 | 99 €/m² | +5,3 % |
| 2024 | 102 €/m² | +3 % |
| 2025 | 104 €/m² | +2 % |
| 2026 | 105 €/m² | +1 % |
Der Immobilienmarkt in Fellen ist insgesamt als kleiner, eher eigentumsorientierter Markt mit begrenzter Liquidität einzuordnen. Ein klarer Käufermarkt oder Verkäufermarkt im klassischen Sinn ist hier nur eingeschränkt ausgeprägt; tatsächlich bestimmen wenige verfügbare Angebote und die lokale Nachfrage das Preisniveau stärker als kurzfristige Marktimpulse. Für den Kauf eines Hauses in Fellen ist vor allem die Kombination aus moderaten Einstiegspreisen, ländlicher Lage und solider Wohnqualität relevant. Wohnungen sind seltener am Markt, weshalb sich Preisvergleiche oft auf einzelne Objekte stützen. Die Nachfrage kommt überwiegend von Eigennutzern, Pendlern und Haushalten mit regionaler Bindung. Für Kapitalanleger ist Fellen nur bedingt ein klassischer Renditemarkt, kann aber bei gut vermietbaren Bestandswohnungen oder kleineren Häusern stabile Erträge liefern. Die grobe Mietrendite-Spanne liegt aktuell meist bei etwa 3,2 % bis 4,4 % brutto , abhängig von Zustand, Lage und Kaufpreisniveau. Insgesamt sprechen die Immobilienpreise Fellen für einen ruhigen Markt mit begrenztem, aber verlässlichem Potenzial, während der Quadratmeterpreis Fellen im regionalen Vergleich weiterhin als moderat einzustufen ist.
Die Datenlage der vergangenen Jahre zeichnet für Fellen im bayerischen Markt mit seiner starken Münchner Verflechtung ein klares Bild der Preisbewegungen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Fellen bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 1.950 €/m² im Jahr 2018 auf aktuell 2.650 €/m² (2026) — ein Gesamtveränderung von +35,9 % über 8 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +3,9 % p.a. entspricht. Eigentumswohnungen in Fellen starteten 2018 bei rund 1.700 €/m² und liegen heute bei 2.350 €/m² (+38,2 % über 8 Jahre, Ø +4,1 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Fellen entwickelte sich von 6,20 €/m² (2018) auf aktuell 7,80 €/m² — +25,8 % über 8 Jahre bzw. Ø +2,9 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Fellen stieg von 72 €/m² (2018) auf aktuell 105 €/m² (+45,8 % in 8 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Fellen eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 4,0 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 800 Einwohnern bildet Fellen ein begrenztes, aber kontinuierliches Transaktionsvolumen — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Fellen, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 3,2 – 4,4 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Fellen gegenüber dem Median aller Gemeinden in Bayern.
| Kennzahl | Fellen | Bayern (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 2.650 €/m² | 3.650 €/m² | -27,4 % |
| Wohnungen Ø | 2.350 €/m² | 3.850 €/m² | -39 % |
| Mieten Ø | 7,80 €/m² | 9,80 €/m² | -20,4 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Fellen, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2018 | 1.950 €/m² | – | 1.700 €/m² | – | 6,20 €/m² | – |
| 2019 | 2.080 €/m² | +6,7 % | 1.810 €/m² | +6,5 % | 6,40 €/m² | +3,2 % |
| 2020 | 2.220 €/m² | +6,7 % | 1.930 €/m² | +6,6 % | 6,65 €/m² | +3,9 % |
| 2021 | 2.390 €/m² | +7,7 % | 2.070 €/m² | +7,3 % | 6,95 €/m² | +4,5 % |
| 2022 | 2.560 €/m² | +7,1 % | 2.210 €/m² | +6,8 % | 7,25 €/m² | +4,3 % |
| 2023 | 2.620 €/m² | +2,3 % | 2.280 €/m² | +3,2 % | 7,45 €/m² | +2,8 % |
| 2024 | 2.640 €/m² | +0,8 % | 2.320 €/m² | +1,8 % | 7,60 €/m² | +2 % |
| 2025 | 2.650 €/m² | +0,4 % | 2.340 €/m² | +0,9 % | 7,72 €/m² | +1,6 % |
| 2026 | 2.650 €/m² | 0 % | 2.350 €/m² | +0,4 % | 7,80 €/m² | +1 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
Häufige Fragen zu Kauf, Verkauf, Finanzierung und Wohnen in Fellen — kompakt beantwortet.
Immobilienverrentung in Fellen heißt: Sie übertragen das Eigentum, behalten aber die Nutzung. Vier Wege stehen offen — Nießbrauch (weitreichendste Rechte, inklusive Vermietung), Wohnrecht (persönliche Nutzung), Leibrente (monatliche Zahlung statt Einmalsumme) und Rückanmietung (Verkauf zum vollen Preis, danach Mietvertrag).
Welcher Weg passt, hängt an Alter, Gesundheitszustand, Erbsituation und dem aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie in Fellen ab. Diese Faktoren gehen direkt in die Bewertung ein — pauschale Zusagen zum erzielbaren Betrag gibt es bei uns deshalb nicht.
Die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich. Auf Wunsch beziehen wir Angehörige, Steuerberater oder Notar von Anfang an mit ein, damit die Lösung auch innerhalb der Familie in Fellen Bestand hat.
Für Produktionshallen, Bürogebäude, Ärztehäuser und Logistikflächen in Fellen vermittelt FREITAG® sowohl den klassischen Verkauf als auch Sale & Lease-Back. Käuferseite sind Family Offices, Immobilienfonds und private Bestandshalter mit langfristigem Horizont.
Der Ablauf ist diskret: Ansprache erfolgt off-market, ohne Inserat und ohne Schild am Objekt. Mitarbeiter, Kunden und Wettbewerber in Fellen erfahren nichts, solange Sie es nicht wünschen.
Am Anfang steht eine belastbare Bewertung nach Ertragswert — keine Wunschzahl. Auf dieser Basis entscheiden Sie, ob verkauft, zurückgemietet oder gehalten wird.
Gastronomieobjekte in Fellen bewerten sich anders als Wohnimmobilien: Maßgeblich sind Umsatz, Deckungsbeitrag, Sitzplatzzahl, Küchentechnik, Konzessionen und die Frage, ob der Betrieb ohne den bisherigen Inhaber funktioniert. Wir bewerten nach Ertragswert und benennen offen, welche Anteile auf Immobilie, Inventar und Firmenwert entfallen.
Die Vermarktung erfolgt diskret. Ein öffentlich sichtbares Verkaufsangebot verunsichert Personal, Stammgäste und Lieferanten in Fellen — deshalb sprechen wir Interessenten gezielt und unter Vertraulichkeitserklärung an.
Ob Verkauf, Verpachtung oder Übergabe an einen Nachfolger innerhalb der Familie: Wir strukturieren den Weg, der zur Situation Ihres Betriebs in Fellen passt, und begleiten bis zum Notar- oder Pachtvertragstermin.
Geschäftsführer der FREITAG® Beteiligungsgesellschaft mbH
Gerhard Hahn bewertet und vermittelt seit mehr als drei Jahrzehnten Immobilien in Bayern und Süddeutschland. Sein Schwerpunkt liegt auf Objekten, die nicht öffentlich inseriert werden, und auf Konstellationen, in denen mehrere Eigentümer eine gemeinsame Lösung finden müssen.
Käufer und Verkäufer in Fellen profitieren von der Verhandlungserfahrung aus über 30 Berufsjahren: Gerhard Hahn führt Gespräche zum Abschluss, nicht zum Inserat. Persönliche Termine in Fellen sind für Gerhard Hahn fester Bestandteil jedes Mandats — keine Ferndiagnose, keine Templates.
Sie suchen einen Immobilienmakler nicht direkt in Fellen, sondern im Umland? FREITAG® betreut auch folgende Gemeinden in Bayern mit lokalem Marktwissen, aktuellen Kaufpreisen und persönlicher Beratung:
Diese Standorte liegen im Preisband ±10 % um den aktuellen Häuser-Quadratmeterpreis von Fellen (Ø 2.650 €/m²) — ideal für einen ehrlichen Marktvergleich und alternative Standortprüfungen.
Fellen liegt in einer Grenzregion — viele unserer Kunden vergleichen Standorte länderübergreifend. Diese Gemeinden in den Nachbarländern bieten ähnliche Lagequalitäten und sind häufig die nächstliegende Alternative:
Grundstückszuschnitt, Bausubstanz, Sanierungsstau und Nachbarschaft bestimmen den Preis. Wir bewerten diese Punkte nüchtern und richten die Vermarktung danach aus.
Ob vermietet oder frei: Wir prüfen, welche Käufergruppe für Ihre Wohnung realistisch ist, und richten Exposé, Preis und Ansprache konsequent darauf aus.
Bebaubarkeit, Zuschnitt, Erschließung und Bodenrichtwert sind entscheidend. Wir bewerten realistisch und sprechen geeignete Käufer und Investoren gezielt an.
Bewertung nach Ertragswert, Prüfung der Mietverträge und gezielte Ansprache von Bestandshaltern und Family Offices — ohne öffentliches Inserat.
Professionelle Marktplatzierung, durchdachte Mieterauswahl und rechtssichere Unterlagen für eine reibungslose Vermietung Ihrer Wohnung.
Bei Häusern zählt die Mieterqualität mehr als die letzte Preisstufe. Wir wählen Mietparteien aus, die das Objekt langfristig pflegen.
Wir rechnen aus, wie stark ein eingetragenes Wohnrecht den Kaufpreis mindert — und ob sich die Verrentung gegenüber einem klassischen Verkauf für Sie lohnt.
Für Erbauseinandersetzung, Scheidung, Bank oder Verkauf — eine belastbare Bewertung, die auch gegenüber Dritten Bestand hat.
Sprechen Sie uns an — wir beraten Sie unverbindlich zu Wertermittlung, Vermarktung und nächsten Schritten.
Telefonzeiten: Mo.–Sa. 09:00–20:00 Uhr · So. & Feiertage geschlossen
Die Gemeinde Fellen plant auf einer Teilfläche des Grundstücks Fl.Nr. 222 den Neubau eines Bauhofes. Der Plan nennt ausdrücklich eine Einbeziehungssatzung, die am 23.04.2024 vom Gemeinderat beschlossen wurde. Als Standort wird der Südwesten der bebauten Ortslage an der Hauptstraße/Kreisstraße MSP 18 beschrieben.
Im BayernPortal ist die Gemeinde Fellen als Behörde mit Adresse und Kontaktdaten aufgeführt. Der Eintrag bestätigt die amtliche Zuständigkeit und die kommunale Verortung von Fellen im Landkreis Main-Spessart.
