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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
Über 30 Jahre Erfahrung als Immobilienspezialist
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Als Maklerbüro für Bellenberg begleiten wir Eigentümer, Erbengemeinschaften, Kapitalanleger und Vermieter in allen Phasen der Immobilienvermittlung — mit klaren Prozessen und nachvollziehbarer Beratung.
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Marktdaten für Bellenberg im Überblick: Kaufpreise für Häuser und Wohnungen, Mieten und Bodenrichtwerte, jeweils mit mehrjähriger Historie. Grundlage sind öffentlich verfügbare Statistiken und Auswertungen der Gutachterausschüsse.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Bellenberg: 4.050 €/m²
Die Hauspreise in Bellenberg sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 2.850 €/m² | – |
| 2018 | 3.020 €/m² | +6 % |
| 2019 | 3.180 €/m² | +5,3 % |
| 2020 | 3.360 €/m² | +5,7 % |
| 2021 | 3.620 €/m² | +7,7 % |
| 2022 | 3.980 €/m² | +9,9 % |
| 2023 | 4.120 €/m² | +3,5 % |
| 2024 | 4.060 €/m² | -1,5 % |
| 2025 | 4.050 €/m² | -0,2 % |
| 2026 | 4.050 €/m² | 0 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Bellenberg: 4.350 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Bellenberg eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 3.050 €/m² | – |
| 2018 | 3.240 €/m² | +6,2 % |
| 2019 | 3.430 €/m² | +5,9 % |
| 2020 | 3.650 €/m² | +6,4 % |
| 2021 | 3.920 €/m² | +7,4 % |
| 2022 | 4.260 €/m² | +8,7 % |
| 2023 | 4.390 €/m² | +3,1 % |
| 2024 | 4.360 €/m² | -0,7 % |
| 2025 | 4.350 €/m² | -0,2 % |
| 2026 | 4.350 €/m² | 0 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Bellenberg: 10,80 €/m²
Die Mieten in Bellenberg sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 8,10 €/m² | – |
| 2018 | 8,35 €/m² | +3,1 % |
| 2019 | 8,60 €/m² | +3 % |
| 2020 | 8,90 €/m² | +3,5 % |
| 2021 | 9,30 €/m² | +4,5 % |
| 2022 | 9,85 €/m² | +5,9 % |
| 2023 | 10,30 €/m² | +4,6 % |
| 2024 | 10,55 €/m² | +2,4 % |
| 2025 | 10,75 €/m² | +1,9 % |
| 2026 | 10,80 €/m² | +0,5 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Bellenberg: 420 €/m²
Der Bodenrichtwert in Bellenberg hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 230 €/m² | – |
| 2018 | 245 €/m² | +6,5 % |
| 2019 | 265 €/m² | +8,2 % |
| 2020 | 290 €/m² | +9,4 % |
| 2021 | 325 €/m² | +12,1 % |
| 2022 | 385 €/m² | +18,5 % |
| 2023 | 415 €/m² | +7,8 % |
| 2024 | 420 €/m² | +1,2 % |
| 2025 | 420 €/m² | 0 % |
| 2026 | 420 €/m² | 0 % |
Der Immobilienmarkt in Bellenberg ist insgesamt als stabil und nachfrageorientiert einzuordnen. Auf der Käuferseite zeigt sich ein Markt, der durch die Nähe zum Wirtschaftsraum Ulm/Neu-Ulm, die gute regionale Anbindung und die wohnorientierte Struktur getragen wird. Gleichzeitig begrenzt das knappe Angebot an Baugrundstücken und Bestandsobjekten die Dynamik, sodass sich Preisrückgänge bislang nur in moderatem Umfang zeigen. Für Verkäufer bleibt die Situation grundsätzlich günstig, sofern Lage, Zustand und energetischer Standard stimmen. Käufer müssen dagegen weiterhin mit einem relativ engen Markt rechnen, insbesondere bei familiengeeigneten Häusern und gut geschnittenen Eigentumswohnungen. Für Kapitalanleger ist Bellenberg vor allem wegen der soliden Vermietbarkeit interessant. Die Mietpreise Bellenberg entwickeln sich robust, während die Kaufpreise nach den starken Anstiegen der Vorjahre zuletzt etwas ruhiger verlaufen sind. Daraus ergibt sich eine grobe Bruttomietrendite-Spanne von etwa 3,0 bis 3,8 % bei Wohnungen, abhängig von Mikrolage, Baujahr und Ausstattung. Bei Häusern fällt die Rendite meist niedriger aus, da der Eigennutzeranteil hoch ist. Insgesamt spricht der Markt eher für langfristig orientierte Investitionen als für kurzfristige Spekulation. Wer Immobilienpreise Bellenberg, Quadratmeterpreis Bellenberg, Haus kaufen Bellenberg oder Wohnung kaufen Bellenberg recherchiert, findet einen Standort mit solider Grundnachfrage und begrenztem Neubaupotenzial.
Die Datenlage der vergangenen Jahre zeichnet für Bellenberg im bayerischen Markt mit seiner starken Münchner Verflechtung ein klares Bild der Preisbewegungen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Bellenberg bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 2.850 €/m² im Jahr 2017 auf aktuell 4.050 €/m² (2026) — ein Gesamtveränderung von +42,1 % über 9 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +4,0 % p.a. entspricht. Der bisherige Höchststand wurde 2023 mit 4.120 €/m² erreicht; seitdem hat sich der Markt um -1,7 % korrigiert — ein in vielen deutschen Mittelstandsmärkten typisches Muster nach der Zinswende. Eigentumswohnungen in Bellenberg starteten 2017 bei rund 3.050 €/m² und liegen heute bei 4.350 €/m² (+42,6 % über 9 Jahre, Ø +4,0 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Bellenberg entwickelte sich von 8,10 €/m² (2017) auf aktuell 10,80 €/m² — +33,3 % über 9 Jahre bzw. Ø +3,2 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Bellenberg stieg von 230 €/m² (2017) auf aktuell 420 €/m² (+82,6 % in 9 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Bellenberg eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 3,0 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 4.500 Einwohnern bildet Bellenberg ein vergleichsweise enges Marktsegment — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Bellenberg, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 3 – 3,8 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Bellenberg gegenüber dem Median aller Gemeinden in Bayern.
| Kennzahl | Bellenberg | Bayern (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 4.050 €/m² | 3.650 €/m² | +11 % |
| Wohnungen Ø | 4.350 €/m² | 3.850 €/m² | +13 % |
| Mieten Ø | 10,80 €/m² | 9,80 €/m² | +10,2 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Bellenberg, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2.850 €/m² | – | 3.050 €/m² | – | 8,10 €/m² | – |
| 2018 | 3.020 €/m² | +6 % | 3.240 €/m² | +6,2 % | 8,35 €/m² | +3,1 % |
| 2019 | 3.180 €/m² | +5,3 % | 3.430 €/m² | +5,9 % | 8,60 €/m² | +3 % |
| 2020 | 3.360 €/m² | +5,7 % | 3.650 €/m² | +6,4 % | 8,90 €/m² | +3,5 % |
| 2021 | 3.620 €/m² | +7,7 % | 3.920 €/m² | +7,4 % | 9,30 €/m² | +4,5 % |
| 2022 | 3.980 €/m² | +9,9 % | 4.260 €/m² | +8,7 % | 9,85 €/m² | +5,9 % |
| 2023 | 4.120 €/m² | +3,5 % | 4.390 €/m² | +3,1 % | 10,30 €/m² | +4,6 % |
| 2024 | 4.060 €/m² | -1,5 % | 4.360 €/m² | -0,7 % | 10,55 €/m² | +2,4 % |
| 2025 | 4.050 €/m² | -0,2 % | 4.350 €/m² | -0,2 % | 10,75 €/m² | +1,9 % |
| 2026 | 4.050 €/m² | 0 % | 4.350 €/m² | 0 % | 10,80 €/m² | +0,5 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
Häufige Fragen zu Kauf, Verkauf, Finanzierung und Wohnen in Bellenberg — kompakt beantwortet.
Immobilienverrentung in Bellenberg heißt: Sie übertragen das Eigentum, behalten aber die Nutzung. Vier Wege stehen offen — Nießbrauch (weitreichendste Rechte, inklusive Vermietung), Wohnrecht (persönliche Nutzung), Leibrente (monatliche Zahlung statt Einmalsumme) und Rückanmietung (Verkauf zum vollen Preis, danach Mietvertrag).
Welcher Weg passt, hängt an Alter, Gesundheitszustand, Erbsituation und dem aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie in Bellenberg ab. Diese Faktoren gehen direkt in die Bewertung ein — pauschale Zusagen zum erzielbaren Betrag gibt es bei uns deshalb nicht.
Die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich. Auf Wunsch beziehen wir Angehörige, Steuerberater oder Notar von Anfang an mit ein, damit die Lösung auch innerhalb der Familie in Bellenberg Bestand hat.
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Ob Landgasthof, Stadtcafé, Hotel garni oder Pension mit Nebengebäude — für Gastronomie- und Beherbergungsobjekte in Bellenberg gibt es einen eigenen, überschaubaren Käuferkreis. Diesen Kreis kennen und pflegen wir seit Jahren, statt breit zu inserieren.
Häufig ist die Verpachtung der ruhigere Weg: Sie behalten die Immobilie in Bellenberg im Bestand, geben den operativen Betrieb ab und erhalten laufende Einnahmen. Wir prüfen Konzept und Bonität des Pächters, bevor der Vertrag zustande kommt.
Steht das Objekt leer oder ist es nicht mehr rentabel zu betreiben, prüfen wir die Umnutzung — etwa zu Wohnraum, Boardinghouse oder Praxisfläche. Was in Bellenberg baurechtlich möglich ist, klären wir vor der Vermarktung.
Geschäftsführer der FREITAG® Beteiligungsgesellschaft mbH
Gerhard Hahn bewertet und vermittelt seit mehr als drei Jahrzehnten Immobilien in Bayern und Süddeutschland. Sein Schwerpunkt liegt auf Objekten, die nicht öffentlich inseriert werden, und auf Konstellationen, in denen mehrere Eigentümer eine gemeinsame Lösung finden müssen.
Gerhard Hahn kennt die Preisstrukturen, Lagequalitäten und Käufermilieus in Bellenberg aus über drei Jahrzehnten persönlicher Vermittlungspraxis. Persönliche Termine in Bellenberg sind für Gerhard Hahn fester Bestandteil jedes Mandats — keine Ferndiagnose, keine Templates.
Hinweis: Diese Liste basiert auf einer KI-gestützten Recherche (ChatGPT) öffentlich verfügbarer Quellen und stellt keine offizielle Bewertung oder Empfehlung dar. Reihenfolge ohne wertende Hierarchie.
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Der Gemeinderat lehnte eine Bauvoranfrage für drei Mehrfamilienhäuser mit 42 bis 50 Wohneinheiten ab. Zugleich beschloss er die Aufstellung eines Bebauungsplans für das Areal „Poppenbühel“, um dort ein allgemeines Wohngebiet zu entwickeln.
Das Ratsinformationssystem verweist auf mehrere aktuelle Bebauungspläne und Bauvorhaben in Bellenberg, darunter Wohnungsbau, eine Kita und die planerische Entwicklung mehrerer Gebiete. Es nennt unter anderem Projekte an der Bachstraße und Beschlüsse zu „Ortsmitte III“, „Poppenbühel“ und „Obere Halde“.
In Bellenberg ging es um eine Bauvoranfrage für ein Kleintierkrematorium in einer bestehenden Halle im südöstlichen Gewerbegebiet. Laut Bericht stand auch der Verkauf des Grundstücks mit Halle und Wohnung im Raum.
Die Gemeinde informiert über ihre gemeindeeigenen Wohnungen und Sozialwohnungen sowie darüber, dass es in Bellenberg keinen Mietspiegel gibt. Genannt werden insgesamt acht vermietete Wohnungen in der Schulstraße.
Bellenberg plant die erste Tiny-House-Siedlung im Landkreis Neu-Ulm. Der Gemeinderat will über einen Erbpachtvertrag für ein Grundstück in der Brandenburger Straße verhandeln, auf dem vier bis fünf Tiny Houses entstehen sollen.
Die Gemeinde Bellenberg veröffentlicht ihre Gebühren und Abgaben, darunter die ab 2025 geltenden Hebesätze für Grundsteuer A, Grundsteuer B und Gewerbesteuer. Das ist für Eigentümer und Unternehmen direkt wirtschaftlich relevant.
Die Ergebnisliste zeigt Grundstücksangebote in Bellenberg und enthält konkrete Objektangaben mit Lage, Preis und Flächengröße. Es handelt sich um einen echten, öffentlich auffindbaren Immobilien-Eintrag mit Bellenberg-Bezug.
